Je doute qu'il soit redevable de l'ISF (renommée en IFI) donc la nue propriété pour lui ça ne va pas changer grand chose. Mais oui pour d'autres ca peut être important tant pour éviter d'être requalifié de résident fiscal Français si l'on estime que le centre de tes intérets économiques se trouve en France que pour si tu l'es ne pas être redevable de l'IFI.
Location meublée ou non meublée gérée par agence
Deux de mes appart en France sont en location depuis 13 ans pour l'un en meublé et 6 ou 7 ans pour l'autre en non meublé. Dans les 2 cas gérés par des agences.
Les agences font le filtrage des candidats et s'assurent que les dossiers de caution soient solides.
Ce qui compte c'est surtout l'attractivité de l'endroit où tu investis pour maintenir des taux d'occupation élevé et ne pas galérer à louer/relouer à chaque fois.
La renta du locatif en France est limitée car fiscalement pas mal imposé et les loyers bougent peu alors que l'immo si, mais le mixe prix de l'immo et loyers + achat a crédit à faible taux fait que ça reste très intéressant.
SCPI
A la limite si tu veux 0 emmerdes et que tu ne comptes jamais habiter le bien immobilier, que tu souhaites te diversifier, il y a les SCPI mais il faut bien les choisir.
J'ai fait ça il y a 3 ou 4 ans car je voulais pas à nouveau galérer à trouver un bien immo dans un marché en pénurie de bien et que je voulais diversifier (la SCPI te permet d'investir dans les bureaux, commerces, coworking, dans des lieux géographiques variés y compris hors de France). 300k empruntés à 100% sur 15 ans pour 1% d’intérêt qui rapportent 4 a 5% avant fiscalité et dont la valeur des parts progresse. En gros ca veut dire que la moitié des mensualités de l'emprunt est supporté par les revenus et qu'au bout de 15 ans tu es proprio).
Après le problème des SCPI dans un marché qui a beaucoup de cash c'est qu'elles en reçoivent beaucoup et qu'il n'y a pas un nombre infini de biens (bureaux, commerces, etc...) à acheter donc ça fait monter les enchères et diminuer un peu la renta sur le long terme. Donc ca veut dire que les derniers arrivés (mais c'est vrai partout dans l'immo) surpayent par rapport aux premiers.
Les SCPI vs un bien immo classique sont aussi moins liquides si retournement de contexte et qu'il y a bcp de vendeurs/peu d'acheteurs. Préférer les SCPI a capital variable plutôt qu'a capital fixe. Celles à capital fixes nécessitent que quelqu'un veuille acheter des parts le jour ou tu souhaites vendre alors que celles à capital variable permettent que la société de gestion vende des biens pour libérer du cash permettant de reprendre tes parts.
Dans le cas des SCPI qui ont des investissement en allemagne ou autres pays hors de France ca évite d'avoir a payer des impots dessus.
Sofidy a des SCPI plutot bien gérées et équilibrées (Immorente, Sofipierre, etc ...)
https://www.sofidy.com/nos-solutions-depargne/sofipierre/
FCPI
Sinon dans l'esprit des SCPI mais encore plus intéressant fiscalement tu as les FCPI. Par exemple j'ai mis un ticket dans un FCPI Hotelier un Hotel 4* près d'une gare). L’intérêt c'est que tu allies la renta de l’hôtellerie (tu es plutôt sur du 7 à 11% par an de TRI) mais que tous tes revenus restent dans le fond jusqu'à la date de sortie (généralement 5 à 6 ans). Si tu restes sur la durée du fond tu es exempté de fiscalité. Il faut juste accepter de ne pas avoir de revenus sur la période (ca se prete du coup moins à de l'emprunt et plus à de l'apport). Cela a également comme vertue de ne pas rentrer dans l'IFI.
Extendam offre pas mal de possibilités d'investissement dans l'hotelerie dans des FCPI, en direct, sous d'autres formes. Par contre bien regarder le sérieux des projets et le track record des sociétés de gestion car il y a de tout :
extendam.com
Ne pas oublier que les emprunts ont 2 vertues en plus de l'effet de levier exprimé plus haut :
- La valeur de l'emprunt restant est exclue de l'IFI/ISF
- Les intérêts sont déduis fiscalement
OR
Il y a 2 façons d'investir dans de l'or soit dans de l'or papier juste pour spéculer sur le court de l'or mais sans le posséder matériellement
ex via
https://or.bullionvault.fr/ (mais ca n'aide pas en cas de fin du monde économique car tu ne possède pas l'or en propre, juste un équivalent papier)
Soit en le possédant physiquement en allant toi même acheter tes pièces d'or et en les stockant en banque ou chez toi : c'est mieux si tu achète de l'or en prévision d'une crise future mais attention à ne pas abîmer tes pièces pour ne pas en diminuer la valeur et attention à prendre des pièces pour que tu puisses les utiliser le moment venu (en cas d'apocalypse financière, t'auras l'air un peu con avec ton lingot pour acheter de quoi nourrir ta famille et tu seras obligé de le brader...).
Perso je suis passé par le site
https://www.aucoffre.com/ pour acheter le mien car cela offre un compromis entre les 2 modèles. Ca m'évite de le stocker chez moi mais pour autant c'est de l'or en propre qui est stocké dans un coffre en suisse à mon nom et que je peux chercher si besoin. La contrepartie c'est que tu payes des frais pour le stockage en fonction du volume et du poids.
Dans les fait l'or ne rapporte rien et le stockage peut te coûter. Pour autant en 4 ans la valeur de mon stock a augmenté de 25% donc ca n'en fait pas un mauvais investissement si tu ne compte pas sur cet argent et que tu l'achète à une époque où les cours sont peu élevés.
Assurance Vie
Au Luxembourg ou autre. L'avantage du Luxembourg c'est le statut fiscal, ca te permet de diversifier pour ne pas être 100% immo en panachant Fonds euro et en ayant un % en actions et autres produits pour le reste. Le luxembourg outre l'aspect fiscal intéressant pour un non résident FR permet outre la diversification comme toute assurance vie, que les actifs soient à ton nom et non à celui de la compagnie d'assurance. Donc meme si la compagnie d'assurance fait faillite, le fond dédié à ton nom conserve tous les actifs. Par contre il y a des montant mini plus élevés qui différent selon les banques pour pouvoir bénéficier d'un fonds dédié.
Immo Chine
J'ai fait l'impasse sur l'immo en Chine car même si là aussi j'y ai fait des placements, c'est plus pour accompagner ma femme et beaux parents que par conviction (bon la réalité c'est que sur le papier c'est ce qui a été le plus rémunérateur mais sur le papier seulement comme c'est pas vendu et que j'ai eu beaucoup de pot sur le timing).
Par quoi commencer ?
Une fois qu'on a dit tout ça, perso je pense que l'achat d'un appart dans une métropole et dans un bon quartier reste une bonne idée comme premier investissement vu la métropolisation de notre société. Paradoxalement il y a trop de logements construits dans des villes de province qui sont invendables mais un manque de bien et des taux de construction faibles dans les métropoles ou se concentre l'activité. Le reste c'est plus de la diversification quand tu as plusieurs appart et que tu ne veux pas mettre tous tes œufs dans le même panier.