Acheter un appartement a Shanghai ? / Immobilier en Chine
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C’est possible, je n’ai pas toutes les conditions (j’ai finalement préféré continuer à louer), mais entre autre :
- Etre résident à Shanghai depuis plus de 12 mois
- Disposer d’un apport représentant entre 40% et 50% du prix de l’appart selon le district (les banques chinoises n’ont pas le droit de prêter plus de 50% ou 60%).
Il faut également tenir compte des taux d’intérêts élèves (entre 6% et 8%), du faible rendement locatif et surtout des difficultés à prévoir pour rapatrier ton capital au moment de la vente.
- Etre résident à Shanghai depuis plus de 12 mois
- Disposer d’un apport représentant entre 40% et 50% du prix de l’appart selon le district (les banques chinoises n’ont pas le droit de prêter plus de 50% ou 60%).
Il faut également tenir compte des taux d’intérêts élèves (entre 6% et 8%), du faible rendement locatif et surtout des difficultés à prévoir pour rapatrier ton capital au moment de la vente.
Donc oui possible mais conseillable, je ne sais guere.
Attention en tant qu'etranger, tu n'as pas le droit de louer ton bien immobilier a un tierce et ne peux vendre avant 5 ans. Ce bien est donc reservé pour ton utilisation personnel et immobiliser pendant 5 années. De plus les taxes sur plus values, sont ensuite majorées lors de la revente, si je ne m'abuse.
Finalement, et comme mentionné plus, le retour locatif (reservé au chinois donc) est tres faible, ce qui est generalement le cas pour les marchés sur-évalués comme le marché Shangahien. Il n'y a qu' a voire deux choses:
- lors de la crise de 2008, les cours sont retombées de 40% en 3 mois... (ok ils sont remontées depuis, mais cela souligne bien qu'il y a beacoup d'air chaud dans cette bulle).
- les taux d'occupation sont ridiculement bas, avec au moins 25% de logements vides au centre, et cela peut monter a facilement 50% en banlieu sur des zones construites il y 2-3 ans.
Pour simplifier, le marché chinois s'envolent a cause d'une bande de cake avec trop liquidité (soit le nouveau riche chinois de base) qui achete 25-30 apparts, ne veut pas les louer, parcequ'est c'est trop de problèmes, et considere son bien comme un outil d'investissement pur et non un "outil" d'habitation. leur approche principal, c'est d'attendre quelques années pour les revendre à un nouvel arrivant dans la bande des dits cake. Le hic, cette communauté ne se développe plus aussi vite qu'a une certaine époque...
Donc, Si tu souhaites investir dans l'immobilier en chine (et donc planifié un gain a moyen terme), investis dans les villes en dévelopement de la peripherie ou dans les autres provinces, Shanghai Center, No-no pour moi, ou alors pour la face, mais ca ce n'est pas une problemantique financiere. Si c'est pour y vivre quelques années, loues, tu y ganeras probablement plus.
Aprés, tout ceci releve bien sur d'un pari sur l'avenir et Lexer a peut etre raison et fera la pirouette; je te conseille simplement d'y réfléchir à deux fois. Tu aurais envisagé ce projet il y a 7-10 ans, je t'aurais dit fonces, aujourd'hui, réfléchies y bien.
cdlt,
Attention en tant qu'etranger, tu n'as pas le droit de louer ton bien immobilier a un tierce et ne peux vendre avant 5 ans. Ce bien est donc reservé pour ton utilisation personnel et immobiliser pendant 5 années. De plus les taxes sur plus values, sont ensuite majorées lors de la revente, si je ne m'abuse.
Finalement, et comme mentionné plus, le retour locatif (reservé au chinois donc) est tres faible, ce qui est generalement le cas pour les marchés sur-évalués comme le marché Shangahien. Il n'y a qu' a voire deux choses:
- lors de la crise de 2008, les cours sont retombées de 40% en 3 mois... (ok ils sont remontées depuis, mais cela souligne bien qu'il y a beacoup d'air chaud dans cette bulle).
- les taux d'occupation sont ridiculement bas, avec au moins 25% de logements vides au centre, et cela peut monter a facilement 50% en banlieu sur des zones construites il y 2-3 ans.
Pour simplifier, le marché chinois s'envolent a cause d'une bande de cake avec trop liquidité (soit le nouveau riche chinois de base) qui achete 25-30 apparts, ne veut pas les louer, parcequ'est c'est trop de problèmes, et considere son bien comme un outil d'investissement pur et non un "outil" d'habitation. leur approche principal, c'est d'attendre quelques années pour les revendre à un nouvel arrivant dans la bande des dits cake. Le hic, cette communauté ne se développe plus aussi vite qu'a une certaine époque...
Donc, Si tu souhaites investir dans l'immobilier en chine (et donc planifié un gain a moyen terme), investis dans les villes en dévelopement de la peripherie ou dans les autres provinces, Shanghai Center, No-no pour moi, ou alors pour la face, mais ca ce n'est pas une problemantique financiere. Si c'est pour y vivre quelques années, loues, tu y ganeras probablement plus.
Aprés, tout ceci releve bien sur d'un pari sur l'avenir et Lexer a peut etre raison et fera la pirouette; je te conseille simplement d'y réfléchir à deux fois. Tu aurais envisagé ce projet il y a 7-10 ans, je t'aurais dit fonces, aujourd'hui, réfléchies y bien.
cdlt,
Dernière édition:
pour m'intéresser à cela de trés prêt depuis qqs années, en 2009 (plutôt que 2008 ?), ça a vacillé qqs mois mais j'ai pas vu une chute de 50%...
on parle de bulle, c'est sur que quand on voit que les prix pour être pas trop loin dans shanghai sont quasiment identiques à ceux pratiqués dans une grand ville française (hors paris), ça semble le cas. le tout est de savoir quand la bulle pétera... certains comparent le cas shanghaien/pékinois, au cas japonnais des années 90s..
à la différence, qu'il y a dans toute la chine il y a une sacré réserve de personnes prêtes à se payer son appart dans l'une de ces villes,,,... cette réserve d'acheteurs était du fait de la démographie japonaise forcément moindre pour tokyo etc...
j'espère pouvoir m'acheter un jour un appartement à SH,,, mais pas comme un investissement,..
Oui j'ai révisé à 40%, mais c'est du vu sur XuJiaHui avec des apparts qui sont passés de 2MRMB à 1,2MRMB en quelques mois.
Pour la réserve d'acheteur, comme écrit, le problème c'est d'une part que d'un le systeme s'affaisse un tantinet, avec un début de consolidation des capacités d'achat et d'autres part (mais c'est chose maintes fois répétées) que l'offre est du grand n'importe quoi, ils construisent beaucoup trop, les taux de ventes sont OK, mais les taux d'utilisation lametables; ces pyramides s'écroulent toujours
Pour moi on est pas dans le cas de la crise Japonaise, mais bien plus avec la Thailandaise des années 90. Et à cet époque, j'ai vu quelques expat "investisseur" "trébucher" de leur balcon (c'est n'est pas une parabole).
J'habite et suis marié en chine, et adorerai avoir un apart a Shanghai (of course), mais, c'est un avis perso, l'acheter aujourdhui serait une erreur.. aprés bien sur, je peux me planter.
Pour la réserve d'acheteur, comme écrit, le problème c'est d'une part que d'un le systeme s'affaisse un tantinet, avec un début de consolidation des capacités d'achat et d'autres part (mais c'est chose maintes fois répétées) que l'offre est du grand n'importe quoi, ils construisent beaucoup trop, les taux de ventes sont OK, mais les taux d'utilisation lametables; ces pyramides s'écroulent toujours
Pour moi on est pas dans le cas de la crise Japonaise, mais bien plus avec la Thailandaise des années 90. Et à cet époque, j'ai vu quelques expat "investisseur" "trébucher" de leur balcon (c'est n'est pas une parabole).
J'habite et suis marié en chine, et adorerai avoir un apart a Shanghai (of course), mais, c'est un avis perso, l'acheter aujourdhui serait une erreur.. aprés bien sur, je peux me planter.
Dernière édition:
Parceque tu paries sur une baisse des prix ?
une amélioration de l'offre ?
mon impression, c'est aussi que les 'banlieues' ne sont pas encore très structurées (le seront-elles un jour ?), du coup elle sont peu attractive, seul compte le fait d'être prêt ou loin du centre... quand les gens pourront crécher à 30-40 km, sans trop perdre en qualité de vie (ce qui veut dire nb de shopping mall au km2, et accès aux zones de travail), peut être que les mentalités évolueront...
pour satisfaire ma curiosité, quelle était le pb en Thailande ?
edit: crise thailandaise de 97 décrite ici. effectivement on peu y voir des similitudes, mais on s'aperçoit que pour que la bulle éclate il a fallu une multitudes de facteurs dont il est difficile d'imaginer qu'ils puissent se produire en Chine ou qu'ils puissent avoir les mêmes effets. Donc je maintient ma position
: la réserve d'acheteurs que tu nommes "la bande des cakes" pourraient sacrément retarder le processus d'éclatement de la bulle... avez-vous connaissance d'articles rigoureux traitant de l'immobilier à SH ?
Dernière édition:
je miserai non pas sur une baisse mais sur un ecroulement des prix. Le temps de laisser les USA et l'Europe de finir leur atterissage en urgence, ca va faire un paquet de laoban chinois mettant la clef sous la porte (ca commence deja pas mal), et qui vont vouloir vendre leurs apparts au lieu d'en acheter 2 par an. Le marché chinois tout comme le Shanghai Index étant tout aussi rationnel qu'une vache bourée à la bière, le vent de panique engendré devrait etre suffisant poour lancer les dominos. Je sais, je tire des plans sur la comete, mais jour aprés jour, j'ai de moins en moins l'impression de me planter...
Pour la Thailande, il y a bien des causes mais une racine majeure du plantage passé c'était le problème du surdévelopement de l'offre (quantitatif) absorbée par une population restreinte mais capable d'acheter en masse (dont les pachas thai de l'epoque, les chinois (comme d'hab) et une tres grosse population expat "investisseur"), jusqu'au jour ou une legere baisse des capacités d'achat, certes engendrée par la crise japonaise, a fait plonger tout le secteur suite a un vent de panique.. tu voies une correlation?
Dernière édition:
Ajoutez a ca que votre appart ne vous appartient "que" 70 ans a partir de sa date de construction puis revient a l'Etat.Vous me direz que les 70 ans n'ont encore jamais etait atteint et qu'on ne sait donc pas comment cela evoluera ou que vu la qualite des constructions, ca m'etonnerait que les immeubles tiennent 70 ans...Mais c'est tout de meme a prendre en consideration.
C'est vrai, j'avais oublié de souligner ce point majeur, qui fait que quoi qu'il arrive, en chine, on ne peut acheter, mais on peut louer a long terme.
Topo final, mon apart actuel (sur Ningbo) coute 3.000.000RMB, je le loue 4.000RMB/mois, soit 3.360.000 RMB sur 70 ans (oui ok, je calcul facile hors inflation et variation de l'avantage achat/loc), mais je suis libre, ne paies pas de taxes d'habitation, pas d'emmerdes de Co-proprio.... Franchement..?!? viva china..
Topo final, mon apart actuel (sur Ningbo) coute 3.000.000RMB, je le loue 4.000RMB/mois, soit 3.360.000 RMB sur 70 ans (oui ok, je calcul facile hors inflation et variation de l'avantage achat/loc), mais je suis libre, ne paies pas de taxes d'habitation, pas d'emmerdes de Co-proprio.... Franchement..?!? viva china..
sauf que dans la tête du chinois moyen (qui s'applique aussi dans certaines limites à l'étranger sans plan de retraite que je suis), l'appart est une garantie en cas de pépin: hospitalisation couteuse, mariage ou éducation des enfants, ou autre coup dure... mtn pour l’expat longterme CFE ou celui plus aventureux mais possédant un plan d'investissement retraite ELITE solide, tu pourrais jouer les mentors ...
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sauf que dans la tête du chinois moyen (qui s'applique aussi dans certaines limites à l'étranger sans plan de retraite que je suis), l'appart est une garantie en cas de pépin: hospitalisation couteuse, mariage ou éducation des enfants, ou autre coup dure... mtn pour l’expat longterme CFE ou celui plus aventureux mais possédant un plan d'investissement retraite ELITE solide, tu pourrais jouer les mentors
Non du tout, je fais parti des expats qui gere leur propre retraite (et je suis expat long terme) et donc je me dois de faire gaffe. Elite et compagnie, non merci, quand à la CFE, dans 30 ans franchement... autant jouer mes economies au MahJong. Donc j'investi dans l'immobilier, la ou le retour locatif est interressant et la croissance du secteur immobilier a du potentiel un peu plus stable.
C'est bien de voire la vie comme un chinois, mais soyons clair, le chinois "de base" ne voit pas plus loin que le bout de son nez et ne consoit pas qu'il y ai un monde hors chine; toi, en tant qu'expat, je pense que tu te dois d'en etre conscient..
Bref de mon coté; J'ai deux apart à Kuala (je ne dis pas que c'est parfait mais c'est beacoup plus interressant que SHA a mon sens), total investissement 100,000 EUROS, que je loue pour 2x450EUROS par mois, ca c'est logique (ie: investissement= +/- 10 ans de valeur locative). Puis je loue en Chine parceque j'y gagne avec ce que cet investissement me rapporte.
Plus tard j'achetrai certainement d'autres bien dans d'autres pays suivant les potentiels (peut etre en Chine le jour si le marché devient réaliste vis a vis de lui meme), , c'est aussi simple que ca.
Dernière édition:
Oui, l'acte notarié pour avoir le certificat de propriété à son nom est plus cher que pour un Chinois. Mais pour le reste ça revient au même.
En fait c'est plutôt lors de la revente que c'est beaucoup plus compliqué.
Avec la nouvelle loi il n'est pas possible pour un étranger de posséder 2 apparts. Peut-être que c'était possible avant (j'avais toujours entendu dire que non) mais dans certaines villes seulement alors.
>>> c'est cela oui...
Maintenant chacun dis bien ce qu'il veut, et voit midi a sa porte, je ne vais pas aller chercher une photo. Peut etre ai je note un cas particulier au sein de la "belle" cite des lumieres; c'est juste ce que je relevais en bas de chez moi a l'epoque, sur Xujiahui.
J'ai ensuite demenage sur Ningbo, et tous les laoban que je connais en ont a l'epoque profite pour se faire des affaires en or, les prix ayant redecoller en trombe fin 2009, faifsant la culbute.
Il neanmoins est vrai que c'est la seule fois ou j'ai note une baisse en bientot 7 ans ici.
Ceci etant dit, cela ne remet pas en cause la presence de la bulle shanghaienne et le risque majeur que represente un investissement sur ce marche aujourd'hui.
Une analyse (en anglais) du marche immobilier, avec des stats sur une dizaine d'annees. http://www.globalpropertyguide.com/Asia/China
On retrouve plusieurs points similaires avec la Thailande d'avant le crach: un rendement locatif tres bas, et un marche porte par les investissement de l'excedent commercial.
On retrouve plusieurs points similaires avec la Thailande d'avant le crach: un rendement locatif tres bas, et un marche porte par les investissement de l'excedent commercial.
(article en anglais, mea culpa)
The Guardian:
Welcome to Shenzhen, home to the planet's fastest rising house prices
"House prices in Shenzhen, the city which is a hub for technology hardware and known as China’s Silicon Valley, soared by almost 50% last year – the fastest growth in residential property prices worldwide.
A new survey puts two Chinese cities – Shenzhen and Shanghai – in the top five fastest-growing property markets despite the Chinese stock market tumbling in 2015....
Shenzhen has become a hub for the production of hardware used in electronics and has a permanent population of 10 million, rising to 15 million in the summer –autumn electronics season. Their average age is 30. The city bordering Hong Kong did not exist 30 years ago, sporting just a few fishing villages. In 1979, it was declared China’s first special economic zone and surrounded by an 85-mile long, barbed wire fence. Investment and migrant workers flooded the area and factories and housing were built from scratch. By the mid-90s, the population had climbed to 3 million. In 2004, the first metro station opened and a decade later the network had grown to 131 stations..."
http://www.theguardian.com/business...me-to-the-planets-fastest-rising-house-prices
The Guardian:
Welcome to Shenzhen, home to the planet's fastest rising house prices
"House prices in Shenzhen, the city which is a hub for technology hardware and known as China’s Silicon Valley, soared by almost 50% last year – the fastest growth in residential property prices worldwide.
A new survey puts two Chinese cities – Shenzhen and Shanghai – in the top five fastest-growing property markets despite the Chinese stock market tumbling in 2015....
Shenzhen has become a hub for the production of hardware used in electronics and has a permanent population of 10 million, rising to 15 million in the summer –autumn electronics season. Their average age is 30. The city bordering Hong Kong did not exist 30 years ago, sporting just a few fishing villages. In 1979, it was declared China’s first special economic zone and surrounded by an 85-mile long, barbed wire fence. Investment and migrant workers flooded the area and factories and housing were built from scratch. By the mid-90s, the population had climbed to 3 million. In 2004, the first metro station opened and a decade later the network had grown to 131 stations..."
http://www.theguardian.com/business...me-to-the-planets-fastest-rising-house-prices
Dans les grands centres urbains, comme Shanghai, Pekin, Canton, Shenzhen, les prix continueront à monter parce que tout le monde veut son appart là bas. En revanche c'est dans les petites villes où les prix risquent de baisser. Ma femme a son appart en vente à Mianyang (Sichuan) depuis presqu’ 1 an et aucun acheteur potentiel
on va ptètre acheter à shanghai l'année prochaine (étape obligatoire quand t'as épousé un(e) chinois(e)) si les finances le permettent, donc pas sure
après moult états d'âme j'ai enfin réussi à me faire à l'idée; mais ça me fait mal au derch, faudrait qu'on loue notre appart 65 ans pour rentabiliser l'achat
après moult états d'âme j'ai enfin réussi à me faire à l'idée; mais ça me fait mal au derch, faudrait qu'on loue notre appart 65 ans pour rentabiliser l'achat
Bonjour,
Je trouve que 65 ans ca fait beaucoup:
- une concession de 70 ans
- la rentabilite est-elle calculee avec les frais bancaire (i.e ca rallonge)
- Prendre en compte aussi la valorization des economies qui ne parte pas dans l'achat
Remi