Acheter un apart en tier-3 city - bonne idée ?

Pujadas3000

Apprenti
19 Oct 2020
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Shanghai
Bonjour à tous,

Je poste ce message pour recueillir vos avis car avec ma compagne Chinoise on songe à acheter un appart neuf en Chine, et le revendre dans 5 à 7 ans pour faire une plus-value, en gros une espèce d’investissement immobilier mais sur le court/moyen terme. On ne compte pas vivre dans l’appart, on ne songe même pas à le louer en fait, juste à l’acheter, attendre que ca prenne de la valeur et le revendre.

Avec ma compagne, on habite a Shanghai, mais elle vient du Guangxi, dans le sud de la Chine dans une petite ville qui s’appelle Beihai (« petite » ville à la sauce chinoise, soit 1.5 millions d’habitant avec gare TGV et aéroport), près de Nanning. Selon la classification, c’est une ville de tier-3.
Les appart à Beihai ne coutent pas très cher, on peut s’en tirer pour moins d’un million de RMB en centre-ville, près de la gare TGV.
Exemple avec ma belle mère qui a acheté son appart de 100 m² avec place de parking a 800,000 RMB et qui 4/5 ans plus tard peut le revendre à 1.2 million. On a des membres de la belle famille qui font pareil aussi, dans la même ville.
Clairement vu les prix de vente du neuf, le down-payment et les 30% d’apport pour avoir accès au prêt de primo-accédant est à portée de main. Les mensualités de la banque sont estimées à environ 2700 RMB sur 30 ans. On est obligé de choisir parmi un pool de banques sélectionnés par l’entreprise qui monte le projet immobilier, de mémoire on a le choix entre Bank of Communication, BOC, CCB, ICBC et une banque locale Guangxi Rural Credit Union.

De mon côté, ça va faire 6/7 ans que je suis en Chine, avec le corona et tout, je pense pas rentrer en France de sitôt, donc ça peut être un bon moyen « d’évoluer » un peu dans ma vie, d’avoir un projet.

On a fait le tour de la question et en finalité, hors procédures administratives qui je pense ne vont pas être piquées des hannetons (*), ça me semble facile… en fait ça semble trop facile.
Alors je dis bien, en dehors des process administratif, je parle uniquement de valeur des biens et de la croissance des prix de l’immobilier, de thunes, de moula.
Je sais bien qu’en Chine, l’immobilier dans certaines villes est vraiment porteur, et que l'achat immobilier est un sport national, mais certaines choses semblent des fois un peu trop belles. Est-ce que mon esprit de français habitué à la complexité me joue des tours ? Est-ce que j’ai raison de me dire qu’il y a anguille sous roche ?

Donc est-ce qu’il y a des gens dans ce forum, qui ont un peu de bouteille en Chine, et qui ont déjà fait ce type d’investissement dans des villes/zones/bleds similaires de tier-3, et qui ont des recommandations à faire ? En gros, est-ce qu’il y a des français devenus tellement Chinois, qu’ils font du biz’ immobilier comme les chinois. lol
  • Si vous avez des retours d’expériences n’hésitez pas à les partager.

Merci et à bientôt.

(*) On ne s’est pas encore plongé dans la question mais j’imagine que ça va être à base de transfert de l’appart au nom d’un tel, réclamer le 工基金 (gongjijin) de ma compagne, les banques, puis les contrats machin patin-couffin…
 

niceal

Demi-dieu
01 Juil 2010
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shenzhen
Spéculer dans du T3 est risqué, ça peut monter très vite comme stagner durant des années il faut vraiment très très (très) bien connaître la situation locale, la capacité d'évolution du marché (ça à déjà pris 50% en 5 ans pour la belle mère, rien ne dit que ça reprendra autant) et les plans de développement de la ville.
Outre le prix de l'appart il faudra prendre en compte le prix des travaux (les apparts sont livrés brut de brut) qui peuvent atteindre 25% 30% du prix de l'appartement.
Les crédits sont très cher en Chine, il faut prendre les intérêts en compte lorsque l'on estime la plus value potentielle, prendre 70% de crédit sur 30 ans si la plus value est faible ça peut vite piquer.
Si vous compter le louer il faut prendre en compte que les loyers sont faible par rapport aux prix d'achats et évoluent bien plus lentement.
Dernier point je me méfie des achats neufs, surtout dans le T3 qui est bien moins régulé, on peut avoir de très mauvaises surprises, pour le T3 je conseillerais de privilégier l'achat de seconde main uniquement, en vérifiant bien que tous les documents sont bien en règle.
 

guillaumeenchine

Demi-dieu
09 Sept 2019
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une espèce d’investissement immobilier mais sur le court/moyen terme. On ne compte pas vivre dans l’appart, on ne songe même pas à le louer en fait, juste à l’acheter, attendre que ca prenne de la valeur et le revendre.

Voila. T'as la reponse a ta question. Ce n'est plus un investissement immobilier, c'est du gambling... Si tu vens avant que la bulle eclate, c'est un bon placement. Si tu vens apres, c'est pour ta pomme. Comme personne ici n'a de boule de cristal, je ne pense pas qu'aucun conseil ne te sera utile. Maintenant si tu veux des conseils sur l'immobilier en France ou les choses se passent encore un peu normalement, on peut t'en donner.
 

Mathieu

Alpha & Oméga
Admin
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15 Oct 2006
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Shanghai, People Square
www.murailledechine.com
Donc est-ce qu’il y a des gens dans ce forum, qui ont un peu de bouteille en Chine, et qui ont déjà fait ce type d’investissement dans des villes/zones/bleds similaires de tier-3, et qui ont des recommandations à faire ? En gros, est-ce qu’il y a des français devenus tellement Chinois, qu’ils font du biz’ immobilier comme les chinois. lol
Perso j'ai pas mal trainé des pieds à investir dans l'immo en Chine mais au final on a quand même fait quelques placements plutôt lucratifs jusqu'à maintenant :
  • Jimo : J'ai acheté 90m2 à 7k du m2 dans une grande résidence Wanke en 2014 et on est dans les 12k du m2 maintenant il me semble.
    Donc pas si mal comme c'était pour y loger mes beaux parents plus que pour faire une pluvalue... Du reste comme ils y habitent je suis pas pret de le revendre ;)

  • Nanning : On a acheté 110m2 à 8 ou 9k du m2 de mémoire et revendu a 13k du m2.

  • Shanghai : Quand on a vendu l'appart de Nanning ma femme voulait réinvestir pour placer ses économies.
    On l'a fait au bon moment, juste au crash boursier quand beaucoup de gens se sont du coup placé sur l'immo les mois qui ont suivi.
    50.3k du m2 pour 44m2 dans un vieil immeuble de Gubei + 55k de travaux et remise a neuf/meubles.
    Objectif attendre la démolition de la zone prévue sous 10 ans dans le cadre du plan d'urbanisme pour être exproprié à prix du marché x2.
    En 18 mois on était passé à 80k+ du m2... évidemment Mme n'a pas voulu vendre (dommage car c'est retombé vers les 65k...).
    Au final comme le loyer (5k au début, maintenant 7k/mois) couvre presque les 7.3k de mensualité, ca se paye quasi tout seul donc on va pas se plaindre.

  • Beihai : en bonus on a un petit deposit qui traine dans un gros projet gouvernemental en bord de mer qui est on hold depuis quelques années.
    J'ai pas trop suivi l'histoire car j'ai juste mis 10k RMB mais y a un titre de propriété et tout le toutim et mon beau père est retourné y faire un tour y a pas longtemps.
Comme dit plus haut ca demeure très risqué, c'est plus proche du casino qu'autre chose et c'est pour ca que j'ai toujours limité mes investissements ici.
Après c'est comme au loto, seuls ceux qui jouent gagnent... si j'avais acheté l'appart que je loue actuellement en 2008 dans une résidence que j'avais visité (j'avais finalement acheté à Paris) j'aurais fait x5 comme mon proprio... mais évidemment c'est plus facile à dire après :) Ma voisine du dessous a ainsi payé dans les 20-30k du m2 tout un étage (environ 280 m2)... ca vaut bien 100k+/m2 aujourd'hui (le dernier immeuble de la résidence fini il y a peu est à 150k/m2 en neuf).
 
Dernière édition:

Fizz

Dieu créateur
23 Oct 2005
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Liège
Je ne peux pas t'aider, n'ayant pas investi dans une ville Tier-3.
Par contre, je te dirais de bien faire attention car tu ne mises que sur une plus-value à court-terme qui est possible mais pas certaine.

Comme pour tout, il ne faut pas arriver trop tard dans un marché. Regarde ceux qui ont misé sur le Bitcoin au tout début, ils ont pu faire la culbute. Par contre, ceux qui investissent dans le BTC pour la première fois maintenant, ceux-là prennent des énormes risques car la probabilité d'une bulle se rapproche.
Moi j'ai raté le train BTC, je n'y pense plus et c'est tout.

Donc à toi d'analyser si tu arrives trop tard ou pas dans le marché immo de Beihai.
Tu parles d'un appartement à 1 million en centre-ville d'une ville d'1,5 millions d'habitants. Cela équivaut à 125 k€.
Si on compare avec ce que tu pourrais acheter en France: à Mulhouse c'est du 1100€/m² donc tu pourrais acheter 113 m² (disons 2 appartements de 55 m²) que tu pourrais louer chacun 650€. Potentiel de plus-value à court-terme: zéro. Gains cumulés des loyers (hors impots) sur 5 ans: 78 k€. Est-il possible de faire mieux en misant sur la PV à Beihai?
Un autre moyen de se décider: pour le même prix d'achat (j'imagine que Beihai est aux alentours de 12000 RMB/m² donc 1500€/m²) , préfererais-tu vivre à Beihai ou à (au choix) Roubaix/Dunkerque/Laval ? Je n'ai pas la réponse.
Perso, je ne mettrais pas 12000/m² dans une petite ville de Chine en 2021, mais c'est mon opinion personnelle.
Quand je vois une ville comme Jinan (Tier-2) à 25000/m², cela équivaut aux prix immo à Nantes. Mon choix est vite fait.

De mon côté, j'ai acheté à Shanghai en 2006, très loin du centre mais à 4000 RMB/m² (donc je suis arrivé tôt sur ce marché). Maintenant ça vaut 6 fois plus. On le loue aussi pour que ça nous rapporte un peu plus. C'est du Tier-1, ville très attractive, donc même si bulle dans le futur, il est peu probable qu'on perde de l'argent. Il y a d'autres critères qui rentrent en compte (l'avis de ma femme) mais d'un point de vue financier il aurait été préférable de le revendre il y a quelques années et d'avoir investi le produit de la vente dans des produits plus rentables que l'actuelle location (env. 1,5%!).

Le marché immo chinois est quand même très particulier, donc il se peut que tu fasses une bonne affaire à Beihai. N'y mets pas toutes tes économies au cas où c'est tout.
 

lyric

Membre Platinum
27 Jan 2013
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Shanghai
Je prendrai la décision un peu autrement :
- Ce n'est pas possible pour toi d'investir en Tier1 a 100 000 RMB / m2
- Tu ne souhaites pas mettre ton pognon dans quelquechose de plus risqué et de plus rentable (actions en bourse)
- Tier3 c'est dans ton budget.
- Au pire ca n'augmente pas et donc tu ne perds rien

Fonces :) Achetez de l'immo il faut le faire le plus jeune possible et utiliser ta capacité d'endettement au max. Ce sont des règles simples mais immuables.
 

guillaumeenchine

Demi-dieu
09 Sept 2019
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Fonces :) Achetez de l'immo il faut le faire le plus jeune possible et utiliser ta capacité d'endettement au max. Ce sont des règles simples mais immuables.

L'immobilier c'est deja risque en France alors en Chine. Faut vraiment avoir le gout du risque pour mettre 200K euros dans un placement financier dans un pays dont tu n'est meme pas resident, qui n'est pas un etat de droit, et dans une langue que tu ne maitrise pas...
 

lyric

Membre Platinum
27 Jan 2013
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Shanghai
L'immobilier c'est deja risque en France alors en Chine. Faut vraiment avoir le gout du risque pour mettre 200K euros dans un placement financier dans un pays dont tu n'est meme pas resident, qui n'est pas un etat de droit, et dans une langue que tu ne maitrise pas...

Heu c'est pas dans le sujet ça..il est résident et marié a une chinoise non ? et peut etre parle t'il Chinois..
On parle d'investissement immo pas financier.
 

guillaumeenchine

Demi-dieu
09 Sept 2019
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Heu c'est pas dans le sujet ça..il est résident et marié a une chinoise non ? et peut etre parle t'il Chinois..
On parle d'investissement immo pas financier.

Euh "resident" a la mode Chinoise, non? cad permis de residence valable 1 an et annulable/modifiable a tout moment et pour n'importe quelle raison (jeux olympiques, covid, etc.). Et tel qu'il nous presente son investissement immobilier, ca ressemble plus a un placement financier qu'autre chose puisqu'il n'a meme pas l'intention d'y habiter ni de le louer.
 

lyric

Membre Platinum
27 Jan 2013
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Shanghai
Tu gardes de droit de propriété meme si tu n'es plus résident et ton visa de résidence (type famille) n'est pas un problème si tu es marié avec une chinoise et c'est encore plus simple si tu as des enfants nés de cette union.

Je ne comprends pas que tous tes messages soient toujours aussi critiques sur la Chine (j'ai ai vu dans pas mal de topics). Si tu n'es pas bien en Chine, tu peux partir :) Y'a plein d'autres pays géniaux :)
 

guillaumeenchine

Demi-dieu
09 Sept 2019
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Je ne comprends pas que tous tes messages soient toujours aussi critiques sur la Chine (j'ai ai vu dans pas mal de topics). Si tu n'es pas bien en Chine, tu peux partir :) Y'a plein d'autres pays géniaux :)

Je suis Francais donc ou que j'aille je vois toujours le verre a moitie vide :pint:
 

jcajca

Membre Silver
05 Juil 2013
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Investir dans une ville ou les prix n'ont pas trop flambe, il faudra m'expliquer ou est l'incertitude. L'immobilier augmente de partout en Chine (a part peut etre a Shanghai/Pekin/Shenzhen ou ca stagne) et ce depuis des dizaines d'annees, il y a quasi aucun risque de perdre de l'argent. A la place de l'auteur je foncerais pour acheter.

Perso j'ai achete dans le Zhejiang il y a un peu plus de 2 ans. 63 m2 a 23000 RMB / m2 (a l'epoque), maintenant les appartements se vendent au dessus de 30000 / m2 dans ma residence. Et ca monte globalement au meme rythme dans tous les quartiers de la ville.

Pour quelqu'un qui compte rester en Chine pendant encore un petit bout de temps, c'est bete de ne pas sauter sur une telle opportunite de gagner de l'argent facilement.
 

MTT

Dieu Supérieur
17 Sept 2008
1 630
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regarde les intérêts en Chine sur les prêt bancaires, et la fluidité du marché (est il facile de vendre ?) , et la difficulté/impossibilité de louer a des prix corrects/des gens corrects dans ce genre de ville + la difficulté de récupérer les sous en EUR une fois la vente effectuée
c'est pas aussi simple que cela en a l'air
 

larquen

Alpha & Oméga
12 Déc 2007
3 608
2 060
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Suzhou Tiger Hill
Un conseil pas bête : se faire des amis au bureau de l'éducation local pour leur tirer les vers du nez et savoir avant les autres où seront construites les prochaines bonnes écoles (par exemple, un nouveau campus de la meilleure école de la ville) et acheter là. On peut aussi essayer de voir où seront construites les prochaines stations de métro mais ça ne vaut pas les écoles. Ces quartiers sont prisés, ce qui n'est pas le cas de tous les endroits, même dans une ville dynamique.
 

Gr0slud0

Membre Silver
22 Oct 2011
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Shanghai
Beihai c'est plutot sympa et meme si il y a une forte concurrence de Sanya/Hainan juste en face, je pense que ca vaut le coup d'investir car le developpement de la ville se fait plutot intelligemment: bon reseau de transport, immobilier en bord de plage plutot bien encadre (silver sand beach et certaines zones de mangrove proteges des constructions) et climat attractif en hivers... bref je ne vois pas comment cela ne pourrait ne pas continuer a monter.
 

znort

Dieu créateur
13 Avr 2012
1 239
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Kunshan
Beihai c'est plutot sympa et meme si il y a une forte concurrence de Sanya/Hainan juste en face, je pense que ca vaut le coup d'investir car le developpement de la ville se fait plutot intelligemment: bon reseau de transport, immobilier en bord de plage plutot bien encadre (silver sand beach et certaines zones de mangrove proteges des constructions) et climat attractif en hivers... bref je ne vois pas comment cela ne pourrait ne pas continuer a monter.
Je suis assez d'accord avec toi sur ce point. Comme secteur c'est pertinent et je privilégierai aussi les quartiers proches de la mer. Les spots touristiques avec des plages potables sont quand même pas légion dans le pays si on met ça en parallèle avec le potentiel de touristes.
En plus niveau rendement locatif, une résidence destinées à l'activité touristique est bien plus intéressante.
Pour finir, dans l'immob il y a qu'une règle. Tant que t'as pas vendu, t'as pas perdu de thunes.....
 

helios99

Dieu suprême
13 Juil 2009
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Shanghagha
Investir dans une ville ou les prix n'ont pas trop flambe, il faudra m'expliquer ou est l'incertitude. L'immobilier augmente de partout en Chine (a part peut etre a Shanghai/Pekin/Shenzhen ou ca stagne) et ce depuis des dizaines d'annees, il y a quasi aucun risque de perdre de l'argent. A la place de l'auteur je foncerais pour acheter.

Perso j'ai achete dans le Zhejiang il y a un peu plus de 2 ans. 63 m2 a 23000 RMB / m2 (a l'epoque), maintenant les appartements se vendent au dessus de 30000 / m2 dans ma residence. Et ca monte globalement au meme rythme dans tous les quartiers de la ville.

Pour quelqu'un qui compte rester en Chine pendant encore un petit bout de temps, c'est bete de ne pas sauter sur une telle opportunite de gagner de l'argent facilement.
Changzhou
 

Geo-ffroy

Membre Bronze
04 Fev 2020
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C'est ma conscience socialo-bolchévique qui parle. Acheter un logement pour ne pas l'occuper soi-même est éthiquement douteux à mon sens. Il y a peut-être d'autres familles avec moins de moyens qui comptent sur ce logement, et qui vont se retrouver à la merci des bailleurs par défaut. Mieux vaut éviter de bétonner des terres agricoles pour si final y construire des apparts qui resteront vides à cause des spéculateurs.

Personnellement, je préfère investir dans des placements qui a priori ne nuisent à personne.