📋 Sommaire
Découvrez comment les expatriés en Asie (et ailleurs) peuvent économiser jusqu’à 17,2% sur leurs investissements SCPI grâce à l’exemption méconnue des prélèvements sociaux sur les SCPI européennes.
⚡ Les points essentiels
- Exemption de 17,2% de prélèvements sociaux sur SCPI européennes pour non-résidents
- Rendements nets de 5 à 6,5% avec les SCPI non bancaires vs 3-4% bancaires
- Contraintes SAFE en Chine : solutions pratiques testées sur le terrain
- Autres exemples pratiques pour les expatriés en Asie à Singapore ou en Thaïlande
⚠️ Avertissement important
Ce guide est purement éducatif et informatif. Il ne constitue en aucun cas un conseil personnalisé en investissement ou une recommandation fiscale.
- Chaque situation de non-résident est unique
- Les réglementations évoluent rapidement (notamment SAFE et Thaïlande)
- Consultation obligatoire d’un conseiller spécialisé avant toute décision
📍 L’exemption fiscale méconnue des SCPI européennes
L’exemption des 17,2% de prélèvements sociaux sur les SCPI européennes investissant hors de France reste méconnue. Cette optimisation fiscale peut modifier sensiblement la rentabilité de l’investissement en SCPI, particulièrement depuis la Chine où la fiscalité française s’applique aux revenus fonciers et revenus immobiliers.
La réponse courte : Les non-résidents fiscaux français qui résident en Asie peuvent bénéficier d’une double exemption – pas de prélèvements sociaux sur les parts de SCPI européennes hors de France et absence d’IFI sur ces actifs. Les SCPI non bancaires affichent des rendements supérieurs de 0,8 à 1,5% selon les données ASPIM 2024.
🏢 Comprendre les SCPI – La pierre-papier pour les expatriés en Asie
Les SCPI non bancaires : écart de performance constaté pour les expatriés
Les performances 2020-2024 montrent que les parts de SCPI non bancaires (sociétés de gestion indépendantes) surperforment leurs homologues bancaires. Cette société civile de placement immobilier présente trois facteurs expliquant cet écart, confirmés lors du salon Patrimonia Asia à Singapour.
📊 Données de performance comparées (source IEIF 2024)
Au-delà du rendement plus faible, les SCPI bancaires ont subi les plus fortes baisses de valorisation : -8 à -12% (2022-2024) vs -3 à -6% pour les indépendantes. Exemple : Amundi Defi Foncier (Crédit Agricole) -11,3% vs Corum Origin -4,2%.
Cette sous-performance s’explique par une exposition plus forte aux bureaux prime parisiens et une moindre agilité dans la renégociation des baux. Les sociétés de gestion bancaires, contraintes par les politiques groupe, ont tardé à ajuster leurs stratégies d’acquisition.
Points d’attention sur ce placement immobilier : Frais d’entrée parfois plus élevés (jusqu’à 12% vs 8-10%), liquidité variable selon les sociétés de gestion, process de revente pouvant prendre 2-3 mois sur le marché immobilier.
SCPI européennes : optimisation fiscale avec nuances pour non-résidents
Les SCPI investissant exclusivement en bureaux et commerces hors de France offrent des avantages fiscaux significatifs pour les résidents d’Asie. Ces parts de SCPI constituent un véhicule d’investissement privilégié avec deux exemptions majeures :
| Type d’exemption | Détail | Base légale | Impact |
|---|---|---|---|
| Prélèvements sociaux | SCPI 100% européennes | BOI-RPPM-RCM-30-20-20 | ✅ Économie 17,2% |
| IFI | Biens hors France | Article 964 CGI | ✅ Exemption totale |
⚠️ Limites à connaître pour investir en SCPI
- Fiscalité locale du pays de résidence peut s’appliquer
- Conventions fiscales variables selon les pays
- Complexité accrue des déclarations dans certains cas
- Risque de change sur certains marchés (hors zone euro)
- Absence de possibilité d’effet de levier comme en assurance vie
🌏 Réalités pratiques pour les résidents français d’Asie
Le triptyque Chine-Singapour-Thaïlande : opportunités et risques du placement
Chine : navigation complexe des restrictions SAFE pour les expatriés
La situation chinoise présente des défis majeurs pour investir en SCPI. Le SAFE (State Administration of Foreign Exchange) impose pour tout achat de parts :
⚠️ Contraintes réglementaires SAFE
Restrictions strictes sur les transferts de capitaux :
- Plafond annuel de 50 000 USD par personne
- Délais de 4-6 semaines pour validation
- Impossibilité d’utiliser l’effet de levier bancaire
- Documentation traduite et certifiée obligatoire
Le compte Hong Kong n’est qu’une facilité pratique pour contourner les restrictions SAFE, non un montage fiscal. Votre résidence fiscale reste inchangée. Mais ce n’est pas une obligation, le plus simple reste finalement de conserver un compte non-résident en France pour simplifier vos opérations patrimoniales. Cela permet également d’avoir recours au crédit sachant que les SCPI tout comme l’immobilier classique sont généralement finançable par les banques françaises quasi totalement à crédit ou moyennant un faible apport selon votre situation patrimoniale
📊 Impact fiscal Chine sur SCPI
Thaïlande : changement majeur de taxation depuis 2024
La Thaïlande taxe les revenus étrangers des épargnants uniquement s’ils sont rapatriés (depuis le 1er janvier 2024 quelle que soit l’année de perception dès lors qu’ils ont été perçus après le 1er janvier 2024).
Nouvelles contraintes depuis 2024 : Fin de l’optimisation par report de rapatriement. Tous revenus perçus post-2024 taxables si rapatriés. Taux progressif jusqu’à 35%. Documentation renforcée exigée.
Singapour : cadre favorable sous conditions pour l’investissement en SCPI
La convention franco-singapourienne du 9 septembre 1974 (amendée en 2015) limite l’imposition française à 15% sur les revenus fonciers. L’absence de taxation singapourienne sur revenus non rapatriés permet d’optimiser ce placement immobilier.
Situation type : Investissement depuis Singapour
Parts de SCPI européennes à 6% de rendement brut. Application de la convention fiscale à 15% sur les revenus français. Si les revenus ne sont pas rapatriés à Singapour, aucune taxation locale supplémentaire.
SCPI non bancaires accessibles depuis l’Asie avec cashback
Après vérification des conditions d’accès pour non-résidents asiatiques et possibilités de cashback chez certains courtiers comme Louve Invest :
| SCPI | Rendement 2024 | Valorisation | Points forts | Points vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Corum XL | 6,01% | -3,8% | ✅ 100% hors France ✅ Cashback 1-3% |
⚠️ Frais 12% ⚠️ Min 10k€ |
| Novaxia Neo | 6,50% | -2,1% | ✅ Min 1k€ ✅ Résistance |
⚠️ Jeune SCPI ⚠️ Liquidité |
| Remake Live | 6%+ | Récente | ✅ Sans frais entrée ✅ Gestion optimisée |
⚠️ Track record ⚠️ Marché secondaire |
| Iroko Zen | 5,80% | Stable | ✅ Forêts européennes ✅ Décorrélation |
⚠️ Liquidité faible ⚠️ Aléas climatiques |
Stratégie d’allocation : équilibrer opportunités et risques du placement pierre-papier
Allocations généralement constatées (pas un conseil)
Patrimoine < 100k€ : 100% SCPI européennes établies (track record 5+ ans). Éviter la diversification excessive (coûts fixes). Privilégier les parts avec cashback.
Patrimoine 100-500k€ : 70% SCPI européennes diversifiées, 30% SCPI françaises sectorielles si fiscalité acceptable. Maximum 3-4 lignes.
Patrimoine > 500k€ : Diversification géographique accrue. Mix bancaires/indépendantes. Considérer l’immobilier direct. Optimisation via assurance vie luxembourgeoise.
📊 Tableau comparatif actualisé : réalités Asie pour investir en SCPI
| Critère | SCPI Françaises | SCPI Européennes | Réalité terrain expatriés |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | 4,5% (banc.) / 5,5% (indép.) | 5,5-6,5% (indép.) | Performance passée non garantie |
| Baisse valorisation 2022-24 | -8 à -12% (banc.) / -3 à -6% (indép.) | -2 à -5% (indép.) | SCPI bancaires plus impactées |
| Prélèvements sociaux | 17,2% tous non-résidents | 0% | Sous réserve évolution |
| IFI | Si patrimoine >1,3M€ | Non applicable | Seuils susceptibles évolution |
| Fiscalité Chine | 37,2% total | 0% en France mais 15,8% si Allemagne | Complexité SAFE majeure |
| Fiscalité Thaïlande | Taxable au delà si rapatrié post-2024 | Taxable au delà si rapatrié post-2024 | Changement majeur 01/2024 |
| Rendement net possible | 2,8-3,4% | 5,5-6,5% | Si transferts possibles |
| Délais souscription | 4-6 semaines | 2-4 semaines | + traductions |
| Cashback courtiers | Via Louve Invest | Via Louve Invest | 1-3% possible |
🤔 FAQ Terrain : Questions Concrètes des Français Expatriés d’Asie
Retours d’expérience et solutions pratiques testées sur le terrain
Comment gérer les blocages SAFE depuis la Chine pour acheter des parts de SCPI ?
Les restrictions SAFE représentent le principal obstacle pour investir en SCPI. Solutions pratiques testées :
- Fractionnement en transferts < 10 000 USD (évite les contrôles renforcés)
- Utilisation du quota conjoint (100 000 USD/couple)
- Transit par compte Hong Kong (coût additionnel ~1%)
- Ne jamais mentionner « 投资 » (investissement), toujours « 个人储蓄 » (épargne)
Pourquoi privilégier absolument les SCPI européennes depuis la Chine ?
Calcul simple mais crucial pour les résidents fiscaux français de Chine. Sur 100 000€ investis en parts de SCPI à 5% :
- SCPI française : 5 000€ revenus – 1 860€ (37,2%) = 3 140€ nets
- SCPI européenne : 5 000€ revenus – 0€ = 5 000€ nets
Singapour est-il vraiment le paradis fiscal pour les SCPI expatrié ?
Situation favorable mais avec nuances importantes. Avantages réels : pas d’impôt sur revenus non rapatriés, convention fiscale à 15% seulement, système bancaire efficace.
Contraintes peu mentionnées : obligation de tenir une comptabilité détaillée, risque de requalification si schéma jugé abusif, coût de la vie élevé réduisant la capacité d’épargne.
La stratégie thaïlandaise de non-remise est-elle encore viable en 2025 ?
Changement radical depuis le 1er janvier 2024. Fin de l’exemption par report : tous revenus perçus après le 01/01/2024 sont taxables lors du rapatriement, quelle que soit l’année.
Stratégies d’adaptation : maintenir les revenus sur compte européen sans rapatriement, structuration via société holding européenne, utilisation des revenus pour réinvestissement direct.
Quelles SCPI européennes après vérification complète pour non-résidents ?
Trois SCPI réellement accessibles et testées depuis l’étranger :
- Corum XL : Process rodé Asie, rendement 5,5-6%, valorisation -3,8%, cashback possible
- Eurovalys : Focus Allemagne/Pays-Bas, rendement 5,21%, valorisation -4,1%
- Sofidy Europe Invest : Qualité institutionnelle, rendement 5,15%, minimum 25k€
Pourquoi éviter les SCPI bancaires depuis l’Asie au-delà du rendement ?
Triple pénalité constatée : performance décevante (-0,8% vs indépendantes), valorisation dégradée (-8 à -12% depuis 2022), process inadapté (délais doublés, support France uniquement).
Exemple concret : SCPI Accès Valeur Pierre (BNP) : 4,3% rendement, -10,2% valorisation, 8 semaines process. Alternative Corum Origin : 5,52% rendement, -4,2% valorisation, 2 semaines process + cashback.
Quel budget minimum réaliste depuis l’Asie pour ce placement ?
Seuils pratiques après frais et contraintes :
- < 10 000€ : Déconseillé (frais fixes trop importants)
- 10-50 000€ : Viable sur une SCPI européenne majeure
- 50 000€+ : Optimal pour diversification
Coûts cachés à prévoir : traductions 500-1000€, virements 1-2%, compte Hong Kong 500€/an, compte non-résident France 100-200€/an, conseiller 1000-2000€.
Comment gérer les déclarations avec les particularités locales ?
Triple obligation avec complexités renforcées. En France : formulaire 2042 au SIP Non-Résidents, IFU des SCPI à joindre. Pays de résidence : nouvelles obligations CRS, déclaration Thaïlande même non rapatriés (PND 90/91).
Erreurs fréquentes : oubli déclaration française (amendes), méconnaissance changement Thaïlande 2024, documentation insuffisante, confusion compte Hong Kong = facilité non optimisation.
📋 Plan d’action réaliste : approche progressive pour investir en SCPI
Phase 1 : Préparation infrastructure (3-4 mois)
Étapes pour les expatriés en Chine : ouverture compte bancaire non-résident France (fortement conseillé), ou compte Hong Kong à défaut pour simplifier les mouvements d’argent (les restrictions du SAFE depuis la Chine complexifient les investissements en direct d’un compte basé en Chine.
Phase 2 : Test avec montant limité
Approche prudente recommandée : commencer par 10-20k€ maximum, privilégier SCPI européenne non bancaire (meilleure valorisation), une seule SCPI établie, valider le process complet, vérifier possibilité cashback via Louve Invest.
Phase 3 : Développement progressif
Après validation première année : augmentation progressive des versements, diversification sur 2-3 SCPI maximum, éviter SCPI bancaires (performance et valorisation), documentation rigoureuse pour conformité.
📌 Résumé : Une opportunité sous conditions strictes pour les non-résidents
L’investissement en SCPI depuis l’Asie présente des opportunités réelles, particulièrement via les parts de SCPI européennes non bancaires pour les résidents fiscaux français de Chine. Cette société civile de placement immobilier avec exemption des prélèvements sociaux peut améliorer significativement le rendement net de votre épargne.
Les SCPI non bancaires ont mieux résisté en valorisation (-3 à -6%) que les bancaires (-8 à -12%). Un critère désormais aussi important que le rendement pour les investisseurs long terme.
⚠️ Les contraintes restent majeures
- Complexité administrative importante vs solution clé en main promise
- Coûts cachés substantiels (2-3% du capital)
- Incertitudes réglementaires croissantes (changement Thaïlande 2024)
- Nécessité d’accompagnement professionnel en gestion de patrimoine
- Absence de possibilité d’utiliser l’effet de levier facilement
Recommandation finale : Cette stratégie d’investissement en SCPI convient aux investisseurs patients, disposant d’au moins 50 000€ d’économies et prêts à naviguer la complexité administrative. Privilégiez absolument les SCPI non bancaires pour leur meilleure performance et résistance en valorisation.
Pour approfondir sur les SCPI et la pierre-papier : AMF (amf-france.org), conventions fiscales (impots.gouv.fr), règles SAFE (safe.gov.cn), Revenue Department Thailand (rd.go.th), associations françaises locales (chambres de commerce, UFE), courtiers spécialisés comme Louve Invest pour le cashback.
⚠️ Rappel important
Ce guide constitue une ressource éducative générale sur les SCPI pour non-résidents expatriés en Asie. Il ne remplace en aucun cas le conseil personnalisé d’un professionnel qualifié en gestion de patrimoine.
- Les réglementations évoluent rapidement (SAFE, Thaïlande)
- Consultez impérativement un conseiller spécialisé
- Les performances mentionnées sont historiques
- L’effet de levier comporte des risques supplémentaires