Bonjour a tous,
Afin de faire suite aux discussions du « forum immobilier à Shanghai » et « Business en Chine : Conseils », vous trouverez ci-dessous une mise à jour des informations spécifique à la location d’espaces commerciaux à Shanghai.
Les espaces commerciaux sont :
· Les Bureaux ;
· Les Magasins et Restaurants ;
· Les Espaces de production et de stockage ;
Taxes et enregistrement :
La signature d’un bail immobilier (1 an minimum) est une étape essentielle dans l’enregistrement d’une société à Shanghai et l’obtention du permit de résidence qui en découle (pour le responsable de la société principalement, mais aussi pour les futurs employés étrangers).
Les principaux statuts légaux pour les investisseurs étrangers en Chine sont :
· Le Bureau de Représentation (Rep. Office) ;
· La société à capitaux 100% étrangers (WOFE) ;
· La société à capitaux mixtes (Joint Venture) ;
P.S. : Confirmer avec votre avocat et conseiller financier quel statut légal correspond le mieux à votre projet en Chine. Une rapide analyse des abattements de taxes par district en fonction de votre activité vous permettra de mieux cibler le district d’implantation de votre société.
N’oubliez pas de demander un package tarifaire à votre avocat avant de vous lancer dans le processus d’enregistrement, les rebondissements légaux sont nombreux ! (ex : X kRMB jusqu’à enregistrement de la structure ou abandon du projet).
L’enregistrement d’une société étrangère dans une tour de bureau dite de « Grade A » à Shanghai est une donnée erronée. Il existe des tours de bureaux au loyer beaucoup plus abordable. Il est vrai cependant que les « Grade A » rassemblent beaucoup d’attraits (accepte les sociétés étrangères, bonne image, proche des principales stations de métro, emplacement dans les principales CBD (central business district) de Shanghai).
A partir du moment où les démarches permettant l’enregistrement des sociétés étrangères ont étés complétées par le propriétaire du building considéré, il est totalement possible de s’y enregistrer.
La Taille du bureau :
Evitez de louer un bureau trop petit ! Lors des démarches d’enregistrement, l’administration du district concerné va tout simplement vérifier si la taille n’est pas trop petite par rapport au nombre d’employés prévu. Par exemple : Un bureau inférieur à 10 m² ne permet pas l’enregistrement d’une société avec 1 seul employé dans le quartier de Luwan.
Le budget :
Le budget se calcule à Shanghai en RMB/m²/jour. Les charges du bâtiment ne doivent pas être oubliées. Les agents immobiliers travaillent facilement avec un budget RMB/jours à ne pas dépasser ou tout simplement un budget mensuel.
Les Magasins et restaurants :
Assurez-vous de bien maitriser votre sujet avant de rechercher un espace. Le manque de licences appropriées peut vous obliger à tout recommencer.
Quelques Licences:
· Food & Beverage ;
· Wine & Tobacco ;
· Possibilité d’enregistrer son activité sur site, afin d’éviter de prendre un bureau juste pour cette formalité ;
P.S. : Il est impossible d’ouvrir un magasin ou un restaurant sous le statut de Bureau de Représentation.
Les différents types de bureaux :
Une fois le statut légal déterminé, vous pouvez vous lancer dans la recherche d’un emplacement.
1. Les bureaux classiques :
· Un bail minimum d’ 1 an est requis pour deposer son dossier de demande de license ;
· Les contrats de baux se signent plus facilement sur 2 ou 3 ans ;
· Le renouvellement est possible sur une période maximum de 5 ans (2+1, 2+2, 2+3 ou 3+2) ;
· Le bureau peut être livré vide, prêt à être décoré (calculez soigneusement l’amortissement d’un tel investissement) ;
èDans ce cas le locataire devra remettre en état l’emplacement avant de quitter les lieux.
· Le Bureau peut être livré avec l’ancienne décoration ;
èDans ce cas le locataire peut laisser sa propre décoration en quittant les lieux.
P.S. : Les bureaux classiques restent les options les plus abordables (en fonction de la tour de bureaux), mais sont moins flexibles.
2. Les Business Center :
· Un Business Center loue de petits espaces décorés avec toutes les facilités (salles de réunion, secrétaires, salle de copies, salle de repos, internet, téléphone, bureaux, chaises etc.…)
· Il n’y a aucun frais de décoration. Tout est pensé et organisé sur le model d’un hôtel mais pour sociétés. Les Business Centers permettent l’enregistrement des sociétés étrangères si le bail est d’une durée minimum d’un an. Très flexible, ils conviennent aux petites structures.
· Le coût est la principale contrepartie, presque tous les services y sont payants ! C’est cependant une bonne alternative pour les entrepreneurs qui n’ont pas le temps de se soucier de l’ouverture des lignes internet, du téléphone ou de la décoration de leur bureau. Venez juste avec votre PC, tout est prêt !
· Les Business Centers sont dans la majorité des cas présents dans les CBD.
P.S. : Attention une nouvelle fois au district où votre société s’enregistre. Un changement d’enregistrement d’un district à un autre coûte cher. Il est plus simple de changer d’une tour à une autre à partir du moment où celles-ci sont dans le même district (vous pouvez même garder vos numéros de téléphones fixe !).
La négociation des clauses :
Les clauses de renouvellement de bail, des périodes de gratuité ou de décoration (souvent assimilées), les clauses concernant : les obligations de chaque parties, les pénalités qui découlent de la rupture de ces clauses par l’une ou l’autre de ces parties, la possibilité de terminer le contrat avant terme et de récupérer sa caution, l’escalade du loyer sur le long terme, etc.… sont très importantes. Un agent immobilier devrait les négocier pour vous.
La rémunération des agents immobiliers à Shanghai :
1) Résidentiel = 70% d’un mois le loyer
Le payement peut être reparti comme suit :
· 35% versés par le propriétaire + 35% versés par le locataire pour un loyer mensuel <RMB10,000 ;
· L’intégralité est généralement versée par le propriétaire pour un loyer mensuel >RMB10,000 ;
2) Commercial = 100% d’un mois de loyer
Le payement peut être reparti comme suit :
· L’intégralité est versée par le propriétaire dans la majorité des cas ;
· Cependant il arrive que le propriétaire ne paye qu’une partie de la commission. Elle est, dans ce cas, complétée par le locataire ;
J’espère avoir aidé à comprendre le marché de l’immobilier commercial à Shanghai. N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions complémentaires ou recherchez un bureau à Shanghai.
Bien à vous,
Jérôme
Urbis Property Consulting Co., Ltd.
http://www.urbisproperty.com
Mobile: 86 13917220673
jerome.petit@urbisproperty.com
enquiry@urbisproperty.com
Afin de faire suite aux discussions du « forum immobilier à Shanghai » et « Business en Chine : Conseils », vous trouverez ci-dessous une mise à jour des informations spécifique à la location d’espaces commerciaux à Shanghai.
Les espaces commerciaux sont :
· Les Bureaux ;
· Les Magasins et Restaurants ;
· Les Espaces de production et de stockage ;
Taxes et enregistrement :
La signature d’un bail immobilier (1 an minimum) est une étape essentielle dans l’enregistrement d’une société à Shanghai et l’obtention du permit de résidence qui en découle (pour le responsable de la société principalement, mais aussi pour les futurs employés étrangers).
Les principaux statuts légaux pour les investisseurs étrangers en Chine sont :
· Le Bureau de Représentation (Rep. Office) ;
· La société à capitaux 100% étrangers (WOFE) ;
· La société à capitaux mixtes (Joint Venture) ;
P.S. : Confirmer avec votre avocat et conseiller financier quel statut légal correspond le mieux à votre projet en Chine. Une rapide analyse des abattements de taxes par district en fonction de votre activité vous permettra de mieux cibler le district d’implantation de votre société.
N’oubliez pas de demander un package tarifaire à votre avocat avant de vous lancer dans le processus d’enregistrement, les rebondissements légaux sont nombreux ! (ex : X kRMB jusqu’à enregistrement de la structure ou abandon du projet).
L’enregistrement d’une société étrangère dans une tour de bureau dite de « Grade A » à Shanghai est une donnée erronée. Il existe des tours de bureaux au loyer beaucoup plus abordable. Il est vrai cependant que les « Grade A » rassemblent beaucoup d’attraits (accepte les sociétés étrangères, bonne image, proche des principales stations de métro, emplacement dans les principales CBD (central business district) de Shanghai).
A partir du moment où les démarches permettant l’enregistrement des sociétés étrangères ont étés complétées par le propriétaire du building considéré, il est totalement possible de s’y enregistrer.
La Taille du bureau :
Evitez de louer un bureau trop petit ! Lors des démarches d’enregistrement, l’administration du district concerné va tout simplement vérifier si la taille n’est pas trop petite par rapport au nombre d’employés prévu. Par exemple : Un bureau inférieur à 10 m² ne permet pas l’enregistrement d’une société avec 1 seul employé dans le quartier de Luwan.
Le budget :
Le budget se calcule à Shanghai en RMB/m²/jour. Les charges du bâtiment ne doivent pas être oubliées. Les agents immobiliers travaillent facilement avec un budget RMB/jours à ne pas dépasser ou tout simplement un budget mensuel.
Les Magasins et restaurants :
Assurez-vous de bien maitriser votre sujet avant de rechercher un espace. Le manque de licences appropriées peut vous obliger à tout recommencer.
Quelques Licences:
· Food & Beverage ;
· Wine & Tobacco ;
· Possibilité d’enregistrer son activité sur site, afin d’éviter de prendre un bureau juste pour cette formalité ;
P.S. : Il est impossible d’ouvrir un magasin ou un restaurant sous le statut de Bureau de Représentation.
Les différents types de bureaux :
Une fois le statut légal déterminé, vous pouvez vous lancer dans la recherche d’un emplacement.
1. Les bureaux classiques :
· Un bail minimum d’ 1 an est requis pour deposer son dossier de demande de license ;
· Les contrats de baux se signent plus facilement sur 2 ou 3 ans ;
· Le renouvellement est possible sur une période maximum de 5 ans (2+1, 2+2, 2+3 ou 3+2) ;
· Le bureau peut être livré vide, prêt à être décoré (calculez soigneusement l’amortissement d’un tel investissement) ;
èDans ce cas le locataire devra remettre en état l’emplacement avant de quitter les lieux.
· Le Bureau peut être livré avec l’ancienne décoration ;
èDans ce cas le locataire peut laisser sa propre décoration en quittant les lieux.
P.S. : Les bureaux classiques restent les options les plus abordables (en fonction de la tour de bureaux), mais sont moins flexibles.
2. Les Business Center :
· Un Business Center loue de petits espaces décorés avec toutes les facilités (salles de réunion, secrétaires, salle de copies, salle de repos, internet, téléphone, bureaux, chaises etc.…)
· Il n’y a aucun frais de décoration. Tout est pensé et organisé sur le model d’un hôtel mais pour sociétés. Les Business Centers permettent l’enregistrement des sociétés étrangères si le bail est d’une durée minimum d’un an. Très flexible, ils conviennent aux petites structures.
· Le coût est la principale contrepartie, presque tous les services y sont payants ! C’est cependant une bonne alternative pour les entrepreneurs qui n’ont pas le temps de se soucier de l’ouverture des lignes internet, du téléphone ou de la décoration de leur bureau. Venez juste avec votre PC, tout est prêt !
· Les Business Centers sont dans la majorité des cas présents dans les CBD.
P.S. : Attention une nouvelle fois au district où votre société s’enregistre. Un changement d’enregistrement d’un district à un autre coûte cher. Il est plus simple de changer d’une tour à une autre à partir du moment où celles-ci sont dans le même district (vous pouvez même garder vos numéros de téléphones fixe !).
La négociation des clauses :
Les clauses de renouvellement de bail, des périodes de gratuité ou de décoration (souvent assimilées), les clauses concernant : les obligations de chaque parties, les pénalités qui découlent de la rupture de ces clauses par l’une ou l’autre de ces parties, la possibilité de terminer le contrat avant terme et de récupérer sa caution, l’escalade du loyer sur le long terme, etc.… sont très importantes. Un agent immobilier devrait les négocier pour vous.
La rémunération des agents immobiliers à Shanghai :
1) Résidentiel = 70% d’un mois le loyer
Le payement peut être reparti comme suit :
· 35% versés par le propriétaire + 35% versés par le locataire pour un loyer mensuel <RMB10,000 ;
· L’intégralité est généralement versée par le propriétaire pour un loyer mensuel >RMB10,000 ;
2) Commercial = 100% d’un mois de loyer
Le payement peut être reparti comme suit :
· L’intégralité est versée par le propriétaire dans la majorité des cas ;
· Cependant il arrive que le propriétaire ne paye qu’une partie de la commission. Elle est, dans ce cas, complétée par le locataire ;
J’espère avoir aidé à comprendre le marché de l’immobilier commercial à Shanghai. N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions complémentaires ou recherchez un bureau à Shanghai.
Bien à vous,
Jérôme
Urbis Property Consulting Co., Ltd.
http://www.urbisproperty.com
Mobile: 86 13917220673
jerome.petit@urbisproperty.com
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