Le business de l'immobilier en Chine

五毛哥

Dieu suprême
04 Fev 2013
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Ce midi j'ai eu comme une révélation, soudain j'ai compris comment devenir richissime. Mais il y a probablement des détails que j'ai oublié de prendre en compte.

Jusque là je m'étais toujours demandé comment on faisait pour que l'immobilier soit rentable. Alors voilà le schéma que j'ai imaginé et grâce auquel j'ai entamé une extase intellectuelle et presque physique.

Disons que j'ai 3x元.
  1. D'abord, l'idée est d'acheter un tout petit appart à x元 en payant comptant. Y mettre un locataire qui douille 1/200e de x.
  2. Refaire la même chose que 1. À ce stade j'ai 1/100e de x de revenus et zéro frais de banque.
  3. Acheter un appart plus gros qui coûte 4x元 avec mes dernier x元 comme acompte, et 30 ans (3x) de remboursement à la banque avec d'un montant mensuel de 1/100e de x.
Donc avec seulement 3x元 investis à T0, et sans rien débourser de plus, au bout de 30 ans j'ai 3 apparts d'une valeur de 6x元 au total, sans compter la plus-value. Ça paraît presque trop simple.

Où est la faille de raisonnement ?

PS: @Mathieu est-ce qu'il serait possible d'updater l'encodage de la base de données si t'as du temps, les symboles mathématiques et emojis passent pas.
 
Dernière édition:

chwpaul

Dieu suprême
20 Juil 2009
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Ce midi j'ai eu comme une révélation, soudain j'ai compris comment devenir richissime. Mais il y a probablement des détails que j'ai oublié de prendre en compte.

Jusque là je m'étais toujours demandé comment on faisait pour que l'immobilier soit rentable. Alors voilà le schéma que j'ai imaginé et grâce au quel j'ai entamé une extase intellectuelle et presque physique.

Disons que j'ai 3x元.
  1. D'abord, l'idée est d'acheter un tout petit appart à x元 en payant comptant. Y mettre un locataire qui douille 1/200e de x.
  2. Refaire la même chose que 1. À ce stade j'ai 1/100e de x de revenus et zéro frais de banque.
  3. Acheter un appart plus gros qui coûte 4x元 avec mes dernier x元 comme acompte, et 30 ans (3x) de remboursement à la banque avec d'un montant mensuel de 1/100e de x.
Donc avec seulement 3x元 investis à T0, et sans rien débourser de plus, au bout de 30 ans j'ai 3 apparts d'une valeur de 6x元 au total, sans compter la plus-value. Ça paraît presque trop simple.

Où est la faille de raisonnement ?

PS: @Mathieu est-ce qu'il serait possible d'updater l'encodage de la base de données si t'as du temps, les symboles mathématiques et emojis passent pas.
Bonjour Garcon, la richesse vient du travail dur et non de la spéculation. :grin:
 

Crimson

Alpha & Oméga
26 Oct 2009
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Right Behind You
Ce midi j'ai eu comme une révélation, soudain j'ai compris comment devenir richissime. Mais il y a probablement des détails que j'ai oublié de prendre en compte.

Jusque là je m'étais toujours demandé comment on faisait pour que l'immobilier soit rentable. Alors voilà le schéma que j'ai imaginé et grâce au quel j'ai entamé une extase intellectuelle et presque physique.

Disons que j'ai 3x元.
  1. D'abord, l'idée est d'acheter un tout petit appart à x元 en payant comptant. Y mettre un locataire qui douille 1/200e de x.
  2. Refaire la même chose que 1. À ce stade j'ai 1/100e de x de revenus et zéro frais de banque.
  3. Acheter un appart plus gros qui coûte 4x元 avec mes dernier x元 comme acompte, et 30 ans (3x) de remboursement à la banque avec d'un montant mensuel de 1/100e de x.
Donc avec seulement 3x元 investis à T0, et sans rien débourser de plus, au bout de 30 ans j'ai 3 apparts d'une valeur de 6x元 au total, sans compter la plus-value. Ça paraît presque trop simple.

Où est la faille de raisonnement ?

PS: @Mathieu est-ce qu'il serait possible d'updater l'encodage de la base de données si t'as du temps, les symboles mathématiques et emojis passent pas.
Attention,
1.) Le rendement locatif en Chine en brut est plus proche de 1/(500-600). Tes loyers ne recouvreront pas forcement ton pret sur l'appart 3.
2.) Il faut rajouter les mois de loyers perdus, cout de maintenance, et autres frais lies a la propriete suivant les provinces (assurance, taxe, management fees etc..). Tu peux supprimer 1 a 2 mois de loyer l'annee.
3.) Apres 30 ans, tu auras deja perdu la moitie de la duree de ton lease (sur le terrain), rendant la revente de ton bien discutable pour une quelconque plus value. On est plus en 2000-2010. Par chez moi, les batiments "anciens" se vendent la moitie du prix du marche du neuf.

En Chine, le modele est l'achat sur catalogue, puis revente a 5 ans apres obtention de la property licence (des que la taxe sur la plus value retombe), jusqu'a 10 ans. Ni la location, ni la possession a long terme ne sont des strategies valides.

Pas fan du systeme, du tout. Mais chacun fait ce qu'il veut avec ses cheveux.
 
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五毛哥

Dieu suprême
04 Fev 2013
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Attention,
1.) Le rendement locatif en Chine en brut est plus proche de 1/(500-600). Tes loyers ne recouvreront pas forcement ton pret sur l'appart 3.
2.) Il faut rejouter les mois de loyers perdus, cout de maintenance, et autres frais lies a la propriete suivant les provinces (assurance, taxe, management fees etc..).
3.) Apres 30 ans, tu auras deja perdu la moitie de la duree de ton lease (sur le terrain), rendant la revente de ton bien discutable pour une quelconque plus value. On est plus en 2000-2010. Par chez moi, les batiments "anciens" se vendent la moitie du prix du marche du neuf.

En Chine, le modele est l'achat sur catalogue, puis revente a 5 ans apres obtention de la property licence (des que la taxe sur la plus value retombe). Pas la location, ni la possession a long terme.

Pas fan du systeme, du tout. Mais chacun fait ce qu'il veut avec ses cheveux.
Merci d'avoir brisé mes rêves de grandeur si rapidement.
Je retourne suivre la méthode chwpaul.
 

Geo-ffroy

Membre Bronze
04 Fev 2020
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Faut voir aussi si les lois provinciales ne limitent pas le nombre d'appartements qu'un particulier peut détenir en son nom. Et les réformes peuvent tomber très vite par un rapport à la France.
 

ChrisHK

Alpha & Oméga
27 Déc 2013
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Hong Kong et Shanghai
Ce midi j'ai eu comme une révélation, soudain j'ai compris comment devenir richissime. Mais il y a probablement des détails que j'ai oublié de prendre en compte.

Jusque là je m'étais toujours demandé comment on faisait pour que l'immobilier soit rentable. Alors voilà le schéma que j'ai imaginé et grâce au quel j'ai entamé une extase intellectuelle et presque physique.

Disons que j'ai 3x元.
  1. D'abord, l'idée est d'acheter un tout petit appart à x元 en payant comptant. Y mettre un locataire qui douille 1/200e de x.
  2. Refaire la même chose que 1. À ce stade j'ai 1/100e de x de revenus et zéro frais de banque.
  3. Acheter un appart plus gros qui coûte 4x元 avec mes dernier x元 comme acompte, et 30 ans (3x) de remboursement à la banque avec d'un montant mensuel de 1/100e de x.
Donc avec seulement 3x元 investis à T0, et sans rien débourser de plus, au bout de 30 ans j'ai 3 apparts d'une valeur de 6x元 au total, sans compter la plus-value. Ça paraît presque trop simple.

Où est la faille de raisonnement ?

PS: @Mathieu est-ce qu'il serait possible d'updater l'encodage de la base de données si t'as du temps, les symboles mathématiques et emojis passent pas.
La faille est dans tes hypothèses :

1) comme indiqué par Crimson, trouver un appartement qui se loue V/200 ne va pas être facile. A HK par exemple, un appartement de 10 millions de HKD se loue 20-22000 HKD, maximum 23000... On est donc sur V/450 - v/500.
Selon Crimson, en Chine c'est v/500 ou 600.
Je pense qu'en France le rendement locatif brut est un peu meilleur. Dans des villes de province (Nancy, Dijon, Angers, Reims,...} tu dois pouvoir trouver du V/300, V/250 (mais la probabilité de plus-value est moins importante que HK ou la Chine)

2) Ton hypothèse d'emprunt (Capital 3X, 30 ans, mensualité X/100) correspond à un taux d'intérêt annuel de 1,3%. En Chine on est plutôt à 5 - 5,5%. ce qui fait des remboursements mensuels de X/60 environ
À HK et en France, les taux sont plus bas : 2,6% à HK et 2% en France. Mais même avec 2%, la mensualité sur 3 ans est de X/90

3) comme indiqué par Crimson il ne faut pas oublier les dépenses ou charges annexes : pour la Chine, management fees, assurance, taxe sur les loyers, entretien, reparations ... Sans oublier que l'achat d'un bien par un laowai n'est pas simple' que l'achat d'un second appartement est découragé, même pour les Chinois, alors un laowai qui achète 3 appartements ... :hum:
Pour la France les charges annexes sont : charges de copropriété, assurance, taxe foncière, impôt sur le revenu, entretien, réparations, éventuellement frais d'agence,... sans parler des loyers perdus entre 2 locataires, des risques d'impayés, des difficultés à faire expulser un locataire qui ne paye pas,...

L'opération parait un peu plus réalisable en France, mais pas forcément aussi intéressante que tu le décrivais (doublement)

Si tu veux doubler ton capital en 30 ans, il suffit de (ou il faut) trouver un placement financier qui rapporte 2,4% par an, et avec les intérêts composes, ton capital sera doublé... (en fait, si tu ne veux pas te faire ruiner par l'inflation, il faut que ton placement financier rapporte inflation + 2,4 %)
Dans le cas de l'investissement immobilier, on peut considérer en première approximation que le loyer augmentera avec l'inflation, et que la plus-value représentera l'inflation)
 

Mathieu

Alpha & Oméga
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Shanghai, People Square
www.murailledechine.com
Dans les petites surfaces anciennes bien placées a Shanghai tu as des meilleurs ratio de loyer que sur du neuf de grande taille.
Ex : l'appart que j'ai acheté a gubei pour 2.2m se loue 7000/mois.

On le reloue generalement en 48h si weekend approchant ou 1 sem si le gars part en fin de we.
On a du faire 55k de travaux pour permettre de monter a ce niveau de loyer a 44m2.

Emprunt de 1.2m dont les remboursements sont proche du loyer.

Du coup ca se rembourse tout seul et pluvalue deja substantielle meme si elle n'est acquise qu'une fois vendu.

On attend l'eviction sous 5 a 7 ans (gros projets de modernisation tout autour). Auquel cas prix du m2 x2 generalement.

Ps : La bdd doit etre en utf 8 j'imagine (je ne suis pas chez moi pour check) donc d'habitude quasi tout passe.
 
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TonyLI38

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Dans les petites surfaces anciennes bien placées a Shanghai tu as des meilleurs ratio de loyer que sur du neuf de grande taille.
Ex : l'appart que j'ai acheté a gubei pour 2.2m se loue 7000/mois.

On le reloue generalement en 48h si weekend approchant ou 1 sem si le gars part en fin de we.
On a du faire 55k de travaux pour permettre de monter a ce niveau de loyer a 44m2.

Emprunt de 1.2m dont les remboursements sont proche du loyer.

Du coup ca se rembourse tout seul et pluvalue deja substantielle meme si elle n'est acquise qu'une fois vendu.

On attend l'eviction sous 5 a 7 ans (gros projets de modernisation tout autour). Auquel cas prix du m2 x2 generalement.

Ps : La bdd doit etre en utf 8 j'imagine (je ne suis pas chez moi pour check) donc d'habitude quasi tout passe.
Il me semblait que les laowai ne pouvait seulement acquérir un logement destiné à être leur résidence principale. Est-ce une légende urbaine ou tes appartements sont au nom de ta femme ?
 

五毛哥

Dieu suprême
04 Fev 2013
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Les grandes villes c'est 1/500e voire 1/1000e si on prend la valeur après plus-value, il y a des bleds de moins d'1 millions d'habitants qui tournent à 1/200e ~ 1/300e.

Mais si c'est si désavantageux que ça, pourquoi les Chinois se ruent sur l'immobilier ?
Crimson parle de perte de valeur au bout de 30 ans puisqu'il reste que la moitié du bail, mais je crois que c'est un mythe d'étrangers cette histoire de perdre son logement au bout de 70 ans. Soit t'es reconduit pour 70 ans, soit t'es évincé comme Mathieu et dédommagé grassement financièrement voire en nouveaux logements, non ?

Dans l'absolu je m'en fous un peu d'avoir un appart à mon nom ou pas, c'est le mécanisme de gagnage d'argent qui m'intéresse.

Ps : La bdd doit etre en utf 8 j'imagine (je ne suis pas chez moi pour check) donc d'habitude quasi tout passe.
Il faut la mettre en utf8mb4 pour que ça fonctionne.
 

Mathieu

Alpha & Oméga
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Il me semblait que les laowai ne pouvait seulement acquérir un logement destiné à être leur résidence principale. Est-ce une légende urbaine ou tes appartements sont au nom de ta femme ?
A l'origine en mon nom seul car ma femme ne replissait pas les conditions (il faut payer 5 ans de taxes consécutifs à Shanghai etc...).
A l'époque je louais à un étranger et pour l'enregistrer à la police il a juste fallu le truc classique copie du contrat de location, copie du titre de propriété, et étant étranger copie de mon passeport.

Puis pour rassurer ma femme qui avait quand même mis toute ses économies dans l'appart, on a suivi la procédure pour mettre le titre de propriété également à son nom. En tant que couple marié tu ne peux pas acheter ensemble si l'un des deux ne rempli pas les conditions mais tu peux d'abord acheter sous le nom de celui qui les remplie et ensuite migrer le titre de propriété sous les 2 noms dans un deuxième temps.

Depuis ce temps je ne m'occupe plus des remises en location, on loue a des chinois quasi toujours à des employés de Pinduoduo (jeunes actifs dev, project manager ou marketer qui sont rarement à l'appart car ils bossent beaucoup et ils ne salissent pas la cuisine car ils n'en font jamais lol). On ne passe pas toujours par les mêmes agences immo et mon nom est toujours sur le titre de propriété, plus systématiquement sur les contrats de location qui le plus souvent sont au nom de ma femme uniquement, mais ca n'a jamais causé le moindre soucis.
 

Naxshe

Dieu souverain
05 Jan 2016
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Les grandes villes c'est 1/500e voire 1/1000e si on prend la valeur après plus-value, il y a des bleds de moins d'1 millions d'habitants qui tournent à 1/200e ~ 1/300e.

Mais si c'est si désavantageux que ça, pourquoi les Chinois se ruent sur l'immobilier ?

Ils sont limités en diversification de leur investissement par l'état, donc ils utilisent principalement l'immobilier et spéculent un max dessus.