Impôts sur revenu locatif français

A

acydien

Membre Platinum
23 Oct 2005
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Bonjour,
J'ai en tête d'acheter un bien immobilier en fr afin de le louer.

J'ai trouvé un bien mais qui nécessite de lourds travaux, et du coup je me demandais si je pouvais déduire ces sommes de mes futurs revenus.

J'ai donc lu la brochure explicative des impôts (aïe) et je trouve que pour les non-résidents fiscaux, on ne peut pas "prétendre à la déduction de charges du revenu global ni à des réduction/crédits d'impots", sauf pour quelques mini-cas particuliers. (voir réf: https://www.impots.gouv.fr/portail/www2/fichiers/documentation/brochure/ir_2017/index.html#52/z ).

Cela m'étonne tout de même pas mal et aurais voulu avoir vos avis.

A-t-on tout de même droit à la déduction de charge mais qui ne s'applique pas au revenu global? (c'est la seule porte de sortie que je vois), du genre LMNP au réel où l'on déduit les charges uniquement sur les revenus BIC?

Merci par avance,

PS: mon post ne porte absolument pas sur la pertinence d'effectuer un investissment locatif en France, merci :)
 
F

franz22

Membre Gold
06 Fev 2012
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Wuxi, Jiangsu
Bonjour,
il y a 2 possibilites soit le regime micro foncier (si revenu foncier maximum 15000 euro/an) avec une deduction forfaitaire de 30% et dans ce cas impossible de deduire les charges type travaux, interets....
Dans le cas d'une declaration en frais reels les charges sont deduites je n'ai jamais eu de contre indication concernant cela.

Ensuite taux d'imposition de 20% pour les non residents (article 197 A du CGI) + prelevement sociaux de 15%.
 
ChrisHK

ChrisHK

Alpha & Oméga
27 Déc 2013
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Bonjour,
il y a 2 possibilites soit le regime micro foncier (si revenu foncier maximum 15000 euro/an) avec une deduction forfaitaire de 30% et dans ce cas impossible de deduire les charges type travaux, interets....
Dans le cas d'une declaration en frais reels les charges sont deduites je n'ai jamais eu de contre indication concernant cela.

Ensuite taux d'imposition de 20% pour les non residents (article 197 A du CGI) + prelevement sociaux de 15%.
Ne serait-il pas avantageux de créer une SCI ?
 
A

acydien

Membre Platinum
23 Oct 2005
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Bon après moultes recherches c'est bien la réduction du revenu global qui serait interdite (ainsi que les réductions).

En revanche les déductions des charges (et frais) c'est possible dans la même catégorie que les revenus (donc type "foncier" si location vide, ou "BIC" si meublée).

Bon allez je vais maintenant m'intéresser à l'amortissement, puis aux solutions de sortie...

Je devrais postuler chez DeVere.

PS: merci franz pour ta réponse. Et pour Chris: SCI surtout intéressante pour léguer aux gamins/conjoints, les avantages de type montage "déficit" peuvent être faits sans.
 
FabChine

FabChine

Dieu suprême
08 Fev 2012
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bonjour,

je reprends ce sujet au lieu d'en créer un nouveau ... je suis dans le même cas que l'auteur du sujet: je me renseigne sur un investissement immo en France (habitant tjs en Chine)

d'après mes lectures en tant que non résident, on est imposable sur 3 fois le montant de la valeur locative réelle du bien... mais cette mesure aurait été supprimée? http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...sidents-proprietaires-d-un-logement-en-france

je viens de faire une simulation sur le site des impots pour un cas de figure simple: si je loue un bien 1000€ par mois (donc 12000 par an) je dois déclarer 36000€ par an (?), au final la simulation me dit que je dois payer 3000€ d'impots par an, pour un revenu réel de 12000€

cela vous semble correct ? j'ai l'impression de n'avoir rien compris...

bon, est-ce que quelq'un qui serait à peu près dans ma situation est capable de me dire combien il paye en france? (combien de loyer perçu par mois vs combien d'impot sur l'année)
 
Mathieu

Mathieu

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bonjour,

je reprends ce sujet au lieu d'en créer un nouveau ... je suis dans le même cas que l'auteur du sujet: je me renseigne sur un investissement immo en France (habitant tjs en Chine)

d'après mes lectures en tant que non résident, on est imposable sur 3 fois le montant de la valeur locative réelle du bien... mais cette mesure aurait été supprimée? http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...sidents-proprietaires-d-un-logement-en-france

je viens de faire une simulation sur le site des impots pour un cas de figure simple: si je loue un bien 1000€ par mois (donc 12000 par an) je dois déclarer 36000€ par an (?), au final la simulation me dit que je dois payer 3000€ d'impots par an, pour un revenu réel de 12000€

cela vous semble correct ? j'ai l'impression de n'avoir rien compris...

bon, est-ce que quelq'un qui serait à peu près dans ma situation est capable de me dire combien il paye en france? (combien de loyer perçu par mois vs combien d'impot sur l'année)
Ca ne s'applique pas à double titre :
- La mesure a été supprimée
- Avant sa suppression la convention de non double imposition entre la France et la Chine faisait que ca ne s'appliquait pas aux non résidents FR résidant fiscalement en Chine

Après si tu loues meublé tu peux bénéficier de 50% d'abattement :
http://www.jedeclaremonmeuble.com/le-regime-micro-bic/

Ou toujours en meublé passer en régime réél simplifié qui te permet en plus des charges de jouer sur l'amortissement de ton bien (par contre plus contraignant niveau paperasse à remplir) :
http://www.jedeclaremonmeuble.com/d...es-amortissements-deductibles-au-regime-reel/

Outre l'avantage fiscal, le fait de louer en meublé te permet de louer plus cher, de ne pas avoir de garde meuble à payer (si tu as quitté la France et avait déjà l'appart), de pouvoir plus facilement te séparer de locataires qui ne paieraient pas le loyer.

Par contre que tu loues meublé ou non meublé il faut être conscient que tu vas devoir payer CSG/RDS de 17,2% en plus des 20% de taux d'imposition forfaitaire d'impot sur le revenu pour non résident. Car même si le gouvernement a renoncé à prendre la CSG/RDS aux non résidents qui résident ailleurs dans l'UE, ils continuent de prélever les autres.
 
Sparadrap

Sparadrap

Dieu souverain
15 Oct 2013
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bonjour,

je reprends ce sujet au lieu d'en créer un nouveau ... je suis dans le même cas que l'auteur du sujet: je me renseigne sur un investissement immo en France (habitant tjs en Chine)

d'après mes lectures en tant que non résident, on est imposable sur 3 fois le montant de la valeur locative réelle du bien... mais cette mesure aurait été supprimée? http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...sidents-proprietaires-d-un-logement-en-france

je viens de faire une simulation sur le site des impots pour un cas de figure simple: si je loue un bien 1000€ par mois (donc 12000 par an) je dois déclarer 36000€ par an (?), au final la simulation me dit que je dois payer 3000€ d'impots par an, pour un revenu réel de 12000€

cela vous semble correct ? j'ai l'impression de n'avoir rien compris...

bon, est-ce que quelq'un qui serait à peu près dans ma situation est capable de me dire combien il paye en france? (combien de loyer perçu par mois vs combien d'impot sur l'année)
Tu déclares le revenu locatif, duquel tu déduis les travaux, les intérêts versés à la banque et autres charges, et pis les marmottes elles emballent le chocolat :)
Pas de souci particulier, sauf qu'il faut également prévoir une agence de gestion locative.
 
FabChine

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Dieu suprême
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merci à vous deux pour vos réponses :)

bon, il n'y a pas de simulateurs de calcul d'impots pour les non-résidents, donc je n'arrive pas à savoir combien cela va me couter...

des pistes? des idées?
 
Mathieu

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merci à vous deux pour vos réponses :)

bon, il n'y a pas de simulateurs de calcul d'impots pour les non-résidents, donc je n'arrive pas à savoir combien cela va me couter...

des pistes? des idées?
37,2% du revenu imposable entre l'IR, la CSG et la RDS

C'est pour ca que tout système pour diminuer le montant du revenu imposable par des statuts fiscaux avantageux est bon à prendre. Sinon tu te fais tondre.
 
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franz22

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merci à vous deux pour vos réponses :)

bon, il n'y a pas de simulateurs de calcul d'impots pour les non-résidents, donc je n'arrive pas à savoir combien cela va me couter...

des pistes? des idées?
Plus exactement 37,2% après déduction des 30% forfaitaire ou frais réels. Ça reste très élevé!
Il existe des investments type pierre papier beaucoup plus avantageux pour nous non résidents
 
texane

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28 Juin 2017
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Tu parles des SCPI ?

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FabChine

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37,2% du revenu imposable entre l'IR, la CSG et la RDS

C'est pour ca que tout système pour diminuer le montant du revenu imposable par des statuts fiscaux avantageux est bon à prendre. Sinon tu te fais tondre.
re-merci :) d'ailleurs ton premier message pointe vers un site internet (jelouemonmeublé) qui apparamment offre un service de déclaration d'impots pour déduire toutes les charges et dépenses pour le régime "réel" , comme point d'entrée ça peut être pas mal pour se lancer...
bon je commence à y voir plus clair!
 
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franz22

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Wuxi, Jiangsu
Ou
Tu parles des SCPI ?

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Oui c’est ça SCPI en demembrement permet aucune imposition avec un taux de croissance raisonnable. Par contre c’est une évolution pour une durée choisie sans revenu mensuel c’est la contre partie
 
FabChine

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Dieu suprême
08 Fev 2012
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Ou

Oui c’est ça SCPI en demembrement permet aucune imposition avec un taux de croissance raisonnable. Par contre c’est une évolution pour une durée choisie sans revenu mensuel c’est la contre partie
pourquoi cela permet-il de n'avoir aucune imposition ? si c'est une source de revenu "francaise" on doit être imposé dessus non?
 
Mathieu

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re-merci :) d'ailleurs ton premier message pointe vers un site internet (jelouemonmeublé) qui apparamment offre un service de déclaration d'impots pour déduire toutes les charges et dépenses pour le régime "réel" , comme point d'entrée ça peut être pas mal pour se lancer...
bon je commence à y voir plus clair!
Oui perso mon premier appart je le loue meublé comme ca pas eu besoin de mettre mes meubles en garde meuble et l'ai confié depuis 12 ans à http://www.lodgis.com/fr/ qui est spécialisé dans la location meublé et qui s'occupe de tout meme si ca a un prix. Pour le moment je fais ma déclaration moi meme en micro bic avec l'abattement de 50% mais je me tate pour faire une déclaration au réél en passant par http://www.jedeclaremonmeuble.com avec qui Lodgis est +/- maqué.

Le deuxième appart, je le loue non meublé car j'ai emprunté à genre 90% et n'avait pas de meubles. Mais c'est l'agence foncia qui m'a aidé à trouver le bien à distance qui le gère pour moi et idem pas de soucis (par definition moins de gestion pour eux comme les baux sont plus longs).

Bref à toi de voir la solution qui fait le plus de sens selon ta situation et ta dispo pour t'en occuper.
 
FabChine

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Dieu suprême
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Oui perso mon premier appart je le loue meublé comme ca pas eu besoin de mettre mes meubles en garde meuble et l'ai confié depuis 12 ans à http://www.lodgis.com/fr/ qui est spécialisé dans la location meublé et qui s'occupe de tout meme si ca a un prix. Pour le moment je fais ma déclaration moi meme en micro bic avec l'abattement de 50% mais je me tate pour faire une déclaration au réél en passant par http://www.jedeclaremonmeuble.com avec qui Lodgis est +/- maqué.

Le deuxième appart, je le loue non meublé car j'ai emprunté à genre 90% et n'avait pas de meubles. Mais c'est l'agence foncia qui m'a aidé à trouver le bien à distance qui le gère pour moi et idem pas de soucis (par definition moins de gestion pour eux comme les baux sont plus longs).

Bref à toi de voir la solution qui fait le plus de sens selon ta situation et ta dispo pour t'en occuper.
bon bon, merci pour toutes les super infos :) au final, tu dirais que ça en vaut la peine? ça t'assure une rente intéressante?
ou bien tu as plutot l'impression d'avoir dû cravacher pour pas grand chose?
 
Mathieu

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Alpha & Oméga
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bon bon, merci pour toutes les super infos :) au final, tu dirais que ça en vaut la peine? ça t'assure une rente intéressante?
ou bien tu as plutot l'impression d'avoir dû cravacher pour pas grand chose?
Tout est question de timing... de choisir le bon endroit, d'effet de levier avec des taux d'emprunt faibles et de points de comparaison...
- Le premier appart à Paris je l'ai acheté 165k il en vaut 430k+ 15 ans plus tard et est 100% remboursé.
- Le deuxième c'est moins spéctaculaire (seulement 15% de pluvalue en 9 ans car acheté dans le 92 et au moment ou les prix étaient déjà élevés) mais les loyers des 2 appart payent à 100% le crédit et charges et dans 5 ans il sera remboursé à 100% (donc cumulé j'aurai du 2400 à 2500€/mois de revenus pour financer de nouveaux emprunts).

A titre de comparaison en Chine:
- J'ai pris un appart près de Qingdao pour mes beaux parents qui ne me rapporte rien (si ce n'est la tranquilité d'esprit vis à vis de la santé de mes beaux parents car leur ancienne maison caillait l'hiver), par contre j'ai fait du quasi x2 en 5 ans 650k RMB => 1200k RMB.
- Ma femme a mis toutes ses économies dans un appart à Shanghai en vendant son appart à Nanning et j'ai complété en empruntant l'autre moitié chez ICBC. En 18 mois il a pris 70% (2.2m => 3.7m RMB). On a eu la chance d'investir un peu après le crash boursier et replis sur l'immobilier et avant que les mesures de freinage soient prises. Le taux d'interet du crédit est élevé mais le loyer est presque du meme montant que les mensualités du crédit et quasi pas de fiscalité dessus donc ca se compense.

Les SCPI si tu veux t'occuper de rien c'est pas mal non plus. En empruntant quasi 100% du montant à 1% pour toucher du 4.5 a 5% derrière ca te paye un peu plus de la moitié des mensualités d'emprunt chaque mois et dans 15 ans t'es proprio des parts. L'avantage des SCPI c'est que c'est diversifié en typologie (petits commerces, bureaux, etc...) et en geographie (à noter que c'est doublement interessant quand une SCPI investi dans d'autres pays que la France car outre le leveraging de risque, ca t'exonère d'impot sur le revenu pour cette partie puisque non localisé en France). L'inconvénient c'est que les SCPI ont capté beaucoup d'argent ces dernières années donc les parts sont déjà un peu cher et devraient peu augmenter et il est de plus en plus compliqué pour elles de faire des bons deals en rachetant des immeubles ou commerces car grosses concurrence.
Attention aux SCPI au capital fixe car plus difficile d'en sortir si retournement de conjoncture (car il faut trouver quelqu'un pour racheter tes parts alors que celles à capital variable peuvent ceder des biens pour te racheter tes parts).

Sinon j'ai mis un peu dans un FCPI hotelier dernièrement:
- Inconvénient :
  • bloqué pendant 5 ans
  • pas de revenus pendant 5 ans (donc pas top pour emprunter comme tu ne touche pas de revenus compensant ton emprunt
  • pas le faire avec des acteurs de 2nd zone si tu ne vas pas prendre trop de risques
- Avantages :
  • Assez rentable (TRI de 5 à 11% par an tout à fait envisageable si correctement géré)
  • Pas d'imposition à la sortie sur pluvalue/revenus
  • N'est pas pris en compte pour l'impot immobilier de Macron comme c'est considéré comme une part d'entreprise et non comme de l'immo
Au final ma reco qui n'a rien de très original :
  • Commencer tot car c'est pesant au début mais ca facilite les choses par la suite quand tu as remboursé ton premier crédit et qu'il t'aide à payer le 2ème à 100%. Et plus tu as de biens, plus on te prete facilement par la suite et à plus faible taux comme tu es un profil moins risqué... plus faible est le poids du cout net de tes mensualités une fois déduit les revenus et la fiscalité sur ces revenus.
  • Privilégier la pierre au premier investissement, et diversifier ensuite en typologie/geographie.
 
texane

texane

Membre Bronze
28 Juin 2017
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Merci pour toutes ces informations. C'est très intéressant à lire. Pour les fCPI hôtelier, des organismes à conseiller ? Merci

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Mathieu

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Merci pour toutes ces informations. C'est très intéressant à lire. Pour les fCPI hôtelier, des organismes à conseiller ? Merci
Tu as EXTENDAM qui fait pas mal d'opérations sur le sujet
https://www.extendam.com/wp-content...e_FPCI_Hotels_Grandes_Metropoles-EXTENDAM.pdf

Mais après il faut regarder projet par projet quelle va être la société de gestion, quel est son track record, quel est l'emplacement de l'hotel, son potentiel, etc... pour essayer de cibler un projet qui a le plus de chances d'atteindre un TRI élevé.

Par exemple j'ai investi sur le Holiday Inn Paris Montparnasse car très central près de la gare, et la société qui le gère (Paris Inn) a un bon track record et connait très bien l'hotel et ses possibilités comme elle gérait déjà l'hotel pour un institutionel qui est sorti pour prendre ses benef. Sachant que Paris Inn met elle meme au pot pour doubler ses parts dans l'hotel suite à cette nouvelle opération ce qui témoigne de leur confiance dans le projet.

Après ces éléments positifs ne te garantissent pas le résultat, y a une part d'aléa... (genre te prendre x attentats sur Paris) et si Paris a l'avantage d'être en manque de chambres d'hotel, le prix des hotels est devenu très élevé mais si tu arrives à sortir du 7 ou 8% de TRI annuel pendant 5 ans sans impots avec un risque relativement limité c'est quand meme pas dégueux.
 
FabChine

FabChine

Dieu suprême
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pourquoi cela permet-il de n'avoir aucune imposition ? si c'est une source de revenu "francaise" on doit être imposé dessus non?
... sortir de 7 ou 8% de TRI sans impots ...
j'allais re-poser la question mais après une petite recherche: https://portail-scpi.fr/blog/scpi-ou-fcpi/
- FCPI: défiscalisé effectivement
- SCPI: défiscalisé uniquement dans le cas des "SCPI fiscales", cependant celles ci ont beaucoup d'autres inconvénients par ailleurs