Immobilier en chine, ca monte ... ca monte ... !

[michelleAJ]

Je voudrai vos avis sur un sujet d'actualité vu ce matin, concernant la flambées des prix de l'immobilier en Chine :
http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite-article-29626693.html

En France, les prix de l'immobilier tendent à une légère baisse depuis quelques temps. Sans non plus pouvoir dire que se loger est à la portée de toute les bourses, et que tout est rose, non loin de là. Mais en Chine, j'ai vraiment l'impression que l'immobilier atteint des sommets. La Chine devient un des pays les plus chers du monde, avec des prix de plus en plus élevés. La situation devient t-elle qu'il sera bientôt plus possible d'investir dans les grandes villes chinoises.
Pensez vous que dans l'année 2014 la situation va se retourner et que les prix vont redescendre un peu ?

 

[Fifou85]

De mon point de vue, ce qui fait la valeur d'un logement, c'est sa capacite a loger des gens. si l'investissement se fait sur des logements vides, alors on est en pleine speculation. A voir jusqu'a quel point la bulle va grossir.

Enfin bon, etant donne que seulement 10% des chinois peuvent acheter, si la bulle eclate, seulement 10% des chinois seront dans la m... et le reste de la population pourra enfin devenir proprietaire.

 

[FabChine]

disons qu'un bon nombre d'analystes prédisent un éclatement de la bulle immobilière chinoise, avec toutes les conséquences que cela pourrait avoir sur l'économie mondiale (rapide recherche google: http://www.google.fr/search?num=30&newwindow=1&safe=off&site=&source=hp&q=bulle+immobili%C3%A8re+chinoise&oq=bulle+immobili%C3%A8re+chinoise& )
le gouvernement en est bien conscient et tente de limiter les dégâts à venir.
de ce fait les prix de l'immobilier augmentent toujours mais moins rapidement.
malheureusement on est arrivés à des prix déjà indécents pour les grandes villes; et il y a des écarts monstrueux entre campagne, ville moyenne et grande ville.
par comparaison on peut trouver des appartements en moyenne ville pour 3000 yuan le m² (ex. à 1 heures 30 de shanghai en train)
alors qu'à Shanghai même, on parle de prix plutôt aux alentours de 30 000 à 50 000 yuan le m² minimum.

ce que j'observe donc depuis 3-4 ans:
- les prix en grande ville (Shanghai, Pékin, Canton, Shenzhen, on peut même descendre au niveau de villes telles que Suzhou) augmentent fortement, avec ralentissement de l'augmentation sur les derniers mois, mais pas de baisse en vue
- les prix en ville de taille moyenne ou en campagne restent très bas avec faible et lente augmentation des prix pour l'instant.

Ainsi il est possible d'acheter une maison (non mitoyenne) de 300 m² avec jardin dans une ville moyenne, au même prix qu'un appartement de 60m² dans une grande ville.

 

[Mauriceau]

Je suis d'accord avec toi la difference des prix entre les apparts de "campagne" et les apparts en grande ville est enorme au niveau des prix.

 

[jms]

j ai appris que beaucoup de proprietaire a shanghai veulent vendre car a pekin,il y a une nouvelle taxe de 20% sur les ventes,qui risque de s'etendre a d'autres villes ????

 

[Zhu Li An]

sans même parler de la qualité merdique des constructions chinoises... certaines familles s'endettent pour un logement dont ils seront propriétaires pour 70 ans... alors que dans 40 ans, la plus parts de ces constructions seront à détruire...

 

[winnipeg]

Ceci m'amene a poser la question suivante pour les couples mixtes n'ayant pas de plan de retour en france:
sachant que:
1) le conjoint etranger ne peux pas etre proprietaire,
2) dans une situation de securite sociale precaire et incertaine en Chine, l'acquisition d'un appartement pour le couple est encore la meilleur assurance maladie/vieillesse (c'est comme ca que les chinois voit les choses en tout cas),
3) les prix ont atteints des niveaux prohibitifs pour la majorite des bourses francaises (donc il manque toujours la somme d'une partie si l'on se refere au montage financier classique: apports/participation des parent et beaux parents),
4) les conditions contractuelles (70 ans) + la qualite souvent tres moyenne + bulle potentielle, ne rend pas la transaction hyper attractive de notre point de vue,

Est-ce que vous vous orientez vers A) un achat qd meme (au nom de la partie chinoise), qd c'est qd meme possible ?
ou B) Location + investissements ailleurs (assurances diverses, plan retraite...) mais dans quoi en particulier ?

je serais interesse de connaitre vos plans/avis...

 

[Crimson]

Ceci m'amene a poser la question suivante pour les couples mixtes n'ayant pas de plan de retour en france:
sachant que:
1) le conjoint etranger ne peux pas etre proprietaire,
2) dans une situation de securite sociale precaire et incertaine en Chine, l'acquisition d'un appartement pour le couple est encore la meilleur assurance maladie/vieillesse (c'est comme ca que les chinois voit les choses en tout cas),
3) les prix ont atteints des niveaux prohibitifs pour la majorite des bourses francaises (donc il manque toujours la somme d'une partie si l'on se refere au montage financier classique: apports/participation des parent et beaux parents),
4) les conditions contractuelles (70 ans) + la qualite souvent tres moyenne + bulle potentielle, ne rend pas la transaction hyper attractive de notre point de vue,

Est-ce que vous vous orientez vers A) un achat qd meme (au nom de la partie chinoise), qd c'est qd meme possible ?
ou B) Location + investissements ailleurs (assurances diverses, plan retraite...) mais dans quoi en particulier ?

je serais interesse de connaitre vos plans/avis...

1.) le conjoint étranger peut très bien être propriétaire, meme si je te rejoint les conditions sont plutôt rédhibitoires.
2.) Indeed
3.) Vrai, mais ça dépend ou. Les tarifs en Province sont plus abordables.
4.) En effet, cela peut facilement etre considéré comme un investissement à risque si on garde une vision moyen ou long terme. Ce qui traditionnelement le cas avec l'immobilier; malheureusement pas en Chine.

A.) les points ci dessous poussent à dure "non"
B.) Les investissements immobiliers qui sont en effet de bons investissements pour nos vieux jours ne sont disponibles uniquement en Chine ou en France. La terre est vaste. Le tout agrémenter d'un portefeuille d'action à bas risque est une bonne option.

 

[MandaRhum]

Ça fait des mois que ça me taraude, alors je vais poser la question ici.

On voit tous, autour de nous, se construire de gigantesques complexes résidentiels, généralement très chers, qui restent aux trois quarts vides une fois terminés. Ça a déjà été écrit : les chinois n'ont pas les moyens d'acheter ses logements neufs.
Du coup, les apparts ne se vendent pas.
Or, si j'ai tout bien compris à l'économie, quand un produit ne se vend pas, normalement son prix baisse. Ici ça monte.

Donc, j'ai deux questions :
- comment les prix peuvent-ils monter, au mépris de la loi de l'offre et la demande ?
- dans le système, il y a bien quelqu'un qui aurait intérêt à vendre ces apparts, même un peu moins cher. Je veux dire par là : pourquoi n'y a-t-il pas un des acteurs de ce marché qui dit " Ça suffit, je perds de l'argent, je baisse les prix, mais au moins je vends " ?

 

[Crimson]

Ça fait des mois que ça me taraude, alors je vais poser la question ici.

On voit tous, autour de nous, se construire de gigantesques complexes résidentiels, généralement très chers, qui restent aux trois quarts vides une fois terminés. Ça a déjà été écrit : les chinois n'ont pas les moyens d'acheter ses logements neufs.
Du coup, les apparts ne se vendent pas.
Or, si j'ai tout bien compris à l'économie, quand un produit ne se vend pas, normalement son prix baisse. Ici ça monte.

Donc, j'ai deux questions :
- comment les prix peuvent-ils monter, au mépris de la loi de l'offre et la demande ?
- dans le système, il y a bien quelqu'un qui aurait intérêt à vendre ces apparts, même un peu moins cher. Je veux dire par là : pourquoi n'y a-t-il pas un des acteurs de ce marché qui dit " Ça suffit, je perds de l'argent, je baisse les prix, mais au moins je vends " ?

Ce n'est pas parcequ'un apartement est vide qu'il n'est pas vendu, il n'est simplement pas exploité, cela s'appelle de la spéculation. La loi de l'offre et de la demande n'a aucun fondement dans les milieux de la spéculation d'autant plus quand les sources/détenteurs de biens/produits ont tendance à etre monopolisé/se consolider. Tu n'as qu'a regarder le prix du pétrole ou de l'or sur ces 10 dernières années.

Quand tu vois le portefeuille des "investisseurs" qui ont 20-30 apparts vides et pas besoin de liquidité, il reste simplement le cul posé sur leur bien en attendant qurelques années pour le refourguer au dernier arrivé dans le club des dits "investisseurs".
C'est comparable a un système de Ponzi, et tout se cassera la gueule dés que trop d'investisseurs auront besoin de liquidité, ce qui ne saurait tarder quand on voit les chiffres de la production industrielle ces deniers mois.

 

[winnipeg]

1.) le conjoint étranger peut très bien être propriétaire, meme si je te rejoint les conditions sont plutôt rédhibitoires.
2.) Indeed
3.) Vrai, mais ça dépend ou. Les tarifs en Province sont plus abordables.
4.) En effet, cela peut facilement etre considéré comme un investissement à risque si on garde une vision moyen ou long terme. Ce qui traditionnelement le cas avec l'immobilier; malheureusement pas en Chine.

A.) les points ci dessous poussent à dure "non"
B.) Les investissements immobiliers qui sont en effet de bons investissements pour nos vieux jours ne sont disponibles uniquement en Chine ou en France. La terre est vaste. Le tout agrémenter d'un portefeuille d'action à bas risque est une bonne option.

Merci pour la reponse,
Effectivement je parlais des villes comme Pekin ou SH,... en province c'est plus abordable, les prix semblent plus raisonnable et donc cela devient moins risques...

 

[MandaRhum]

Ce n'est pas parcequ'un apartement est vide qu'il n'est pas vendu

Effectivement, dès qu'on éclaircit ce point, ça devient limpide. C'est de la folie douce...

 

[winnipeg]

On voit tous, autour de nous, se construire de gigantesques complexes résidentiels, généralement très chers, qui restent aux trois quarts vides une fois terminés.

Justement des complexes inhabites j'en vois personnellement plus dans articles que dans la realite...
sauf en tout debut de dispo, en 2009 j'ai habite dans une tour de 20 etages, seuls 4 appartements etaient occupes, apres 6 mois on approchait la dizaine, mtn c'est plein et le prix de location a triple, je parle pas du prix d'achat !!... j'imagine que les apparts inoccupes dans l'article de 2010 ils doivent qd meme etre pas mal occupes. qd on connait le portefeuille des chinois qui investissent dans l'immobilier ils ne sont pas a 6 mois-1 an pret pour vendre , d'autant que pendant ce temps le prix augmente tranquillement mais surement...

Ça a déjà été écrit : les chinois n'ont pas les moyens d'acheter ses logements neufs.

On voit bcp ca dans les articles, c sur que ca reste une preoccupation pour la population et que le gouvernement semble s'en inquieter... mais voila encore d'apres mes observations, je connais peu (aucun) couple chinois qui ne soit pas devenu proprietaire dans les mois suivant le mariage (je parle de SH). souvent un couple de shanghaiens moyens est soutenu par deux parents qui sont eux aussi chacun proprietaires d'un bien qui a prix une sacre valeur depuis 20 ans... donc c'est vrai qu'on arrive a des sommes qui aujourd'hui semble a la limite des capacite des familles,,, mais je trouve que jusqu'a aujourd'hui les chinois arrivent justement toujours a acheter... tout le monde est pret a faire le sacrifice supplementaire,..

 

[winnipeg]

On voit tous, autour de nous, se construire de gigantesques complexes résidentiels, généralement très chers, qui restent aux trois quarts vides une fois terminés.

Justement des complexes inhabites j'en vois personnellement plus dans articles que dans la realite...
sauf en tout debut de dispo, en 2009 j'ai habite dans une tour de 20 etages, seuls 4 appartements etaient occupes, apres 6 mois on approchait la dizaine, mtn c'est plein et le prix de location a triple, je parle pas du prix d'achat !!... j'imagine que les apparts inoccupes dans l'article de 2010 ils doivent qd meme etre pas mal occupes. qd on connait le portefeuille des chinois qui investissent dans l'immobilier ils ne sont pas a 6 mois-1 an pret pour vendre , d'autant que pendant ce temps le prix augmente tranquillement mais surement...

Ça a déjà été écrit : les chinois n'ont pas les moyens d'acheter ses logements neufs.

On voit bcp ca dans les articles, c sur que ca reste une preoccupation pour la population et que le gouvernement semble s'en inquieter... mais voila encore d'apres mes observations, je connais peu (aucun) couple chinois qui ne soit pas devenu proprietaire dans les mois suivant le mariage (je parle de SH). souvent un couple de shanghaiens moyens est soutenu par deux parents qui sont eux aussi chacun proprietaires d'un bien qui a prix une sacre valeur depuis 20 ans... donc c'est vrai qu'on arrive a des sommes qui aujourd'hui semble a la limite des capacite des familles,,, mais je trouve que jusqu'a aujourd'hui les chinois arrivent justement toujours a acheter... tout le monde est pret a faire le sacrifice supplementaire,..

bon OK, j'aui rate mes /QUOTE

 

[Crimson]

Moi je me repère aux lumière dans les bâtiments le soir entre 6 et 8 (quand le chinois est chez lui et pas encore au lit), et ce n'est pas glorieux (50%max. d'occupation réelle). Pas en centre ville bien sur, et par centre j'entend à l'intérieur des rings road mais sur les projets de développements qui sont le (trés) gros du marché.

Concernant l’accès à la proriété, tu as raison dans un sens, mais fait quand meme attention à ne pas considérer un Shanghaien moyen comme un chinois moyen. Les parents (en fait les familles au sens large) sont saignées à blanc pour arriver à régler les apports initiaux, puis les banques prennent le relais (sur 20 à 30 ans généralement, ce qui est fou vu l'instabilité du pays et la situation de quasi non droit). Comme tu le soulignes aussi, on arrive a un point ou la corde est tirée au maximum et seule la tradition (de mes deux) fait que les personnes s'engagent encore dans ce qui n'est au final qu'un racket organisé. Ce n'est malheureusement pas un choix pour eux mais une obligation et cela fausse grandement la donne.

Finalement tu faits remarquer que les prix ont augmentés tout comme les loyers, cela ne change pas le fait que le prix d'un bien reste environ 70-80 ans de loyers dans la plupart des endroits, et offre donc un rendement locatif lamentable.

Je suis conscient que l'appat du gain à court terme est tentant (sans compter la pression des conjoints ;-))mais, personnellement, pour avoir connu il y a une vingtaine d'années des brouettes de LaoWai ayant tout perdu en Thailande sous le même environnement économique, je ne peux que te conseiller de voire ailleurs et de na participer à une folie collective à laquelle, en tant qu'étranger, tu n'est forcer de participer..

 

[winnipeg]

Merci Guyon, effectivement je m'aventure tres rarement au dela des rings..
Ne t'inquiete pas j'ai pas l'intention de m'engager, je suis privilegie car ma conjointe est reticente egalement (malgres une assise familiale qui lui permetttrait de ne pas l'etre).
On cite souvent la Thailand, je connais bien le cas du Japon (different OK), mais je trouve que ces deux pays n'avaient pas la meme reserve d'acheteurs potentiels que la CHine. il y aurait une jolie bulle dans les grandes villes chinoises, on nous explique que l'eclatement est proche (voir les articles en page), mais les precedents n'en sont pas si on considere les specificite de la Chine, donc eclatement dans 6 mois ou 20 ans ?

 

[Shiruba]

On peut avoir peur de l'éclatement de la bulle mais en attendant les chinois continuent d'acheter, et pas uniquement pour investir mais bien plus souvent pour y habiter car chaque chinois se doit d'avoir son propre toit.
Il suffit d'aller faire un tour dans les sales centers de résidences en construction. Les gens viennent en masse et souvent en famille et les appartement partent comme des petits pains malgré leur prix.

Ce qui risque de se passer par contre c'est que le gouvernement durcisse les lois et rende l'investissement compliqué ( voir la règle des 20% sur la plue value pour la revente d'appartement 5 ans avant l'achat ).
Les gens pourraient à terme n'avoir plus qu'un appartement contrairement à aujourd'hui ou beaucoup de chinois ( et pas que les riches ) ont plusieurs propriétés. Un appartement abordable et offrant tout le confort nécessaire à une famille
(2-3 chambres, coin calme, école, marché, transport publics à proximté) aura à mon avis toujours une demande suffisante pour lui garantir une valeur marchande correcte même si éclatement de la bulle.

Pour encore plus limiter les risques mieux vaut acheter plus loin et payer moins cher, car forcément, moins on investi moins on prend de risque, et la Chine reste malgré tout assez instable économiquement.

Je pense qu'en ciblant bien les coins (vivant ou en cours de développement) et le type de propriétés ( je déconseille les studios, ou penthouse de 400m2 qui eux sont principalement la cible d'investisseurs), acheter en Chine reste faisable et relativement sur, j'ai d'ailleurs moi même franchi le pas.

 

[winnipeg]

tu parles de quelle ville ?

 

[lexer]

Les apparts qui restent vides, effectivement c'est un mythe... J'habite dans le quartier de Jiuting nord, au-delà du périphérique, un quartier d'habitation immense qui est sorti de terre il y a environ 6-7 ans (au sud du lycée français). Effectivement, au début, c'était la vraie ville fantôme, j'étais le seul habitant de mon building de 13 étages. Maintenant, 500.000 personnes habitent dans ce quartier sur environ 25km2. Il n'y a pratiquement plus d'appartements inhabités. C'est un fait mathématique, l'exode rural continue en Chine, chaque jour des paysans viennent s'installer dans les grandes villes, il faut bien les loger.

De plus, dans la culture chinoise, chaque mariage correspond cha bu duo à un achat d'appartement. Il y aura toujours forcément de la demande... Et il y a des offres pour toutes les bourses, les riches achètent au centre, les pauvres à la périphérie...

 

[lexer]

Concernant la propriété du conjoint étranger, voici comme nous avons fonctionné avec ma femme chinoise, et comme font beaucoup de couples mixtes : elle est propriétaire sur le papier, par contre, nous avons fait un acte notarié spécifiant que l'épouse ayant apporté X% des fonds, et l'époux Y%, la propriété est partagé à X et Y %