Achat immobilier en France

yannoumaxou

yannoumaxou

Ange
14 Fev 2007
443
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Lyon, Shanghai
www.sunless.fr
- je ne retrouve pas de message récent concernant cette question, aussi j'ouvre ce nouveau post -


Comme beaucoup ici j'imagine, j'envisage de revenir en France d'ici quelques années, et je commence à réfléchir aux possibilités d'achat d'un logement en France.
Je me pose plusieurs questions, à la fois sur l'intérêt d'une telle démarche et le cas échéant des implications pratiques.

D'un point de vue "intelligence" d'un achat de ce type, à vrai dire je ne suis pas certain :
- les taux d'intérêts sur les dépots en Chine sont intéressants (5-6%).
- le yuan a priori a plutot tendance à prendre de la valeur par rapport à l'euro (même si c'est un peu chaotique cette année).
- donc globalement faire fructifier son argent ici semble plus "facile", alors qu'en France il serait investi dans un bien à valeur pour ainsi dire fixe.

Néanmoins, si projet d'achat d'un logement - à mon nom, des questions...
- Possibilité de souscrire à un PEL en amont si l'on est expatrié ? Et de fait peut-être plus simple de progressivement transférer une partie de ses revenus chinois en France en prévision de l'achat ?
- Quelles implications au niveau du status d'expatrié une fois acheté ?
- Si loué, quid de la déclaration des revenus associés ?

Des idées, commentaires ?
 
yannoumaxou a dit:
- je ne retrouve pas de message récent concernant cette question, aussi j'ouvre ce nouveau post -


Comme beaucoup ici j'imagine, j'envisage de revenir en France d'ici quelques années, et je commence à réfléchir aux possibilités d'achat d'un logement en France.
Je me pose plusieurs questions, à la fois sur l'intérêt d'une telle démarche et le cas échéant des implications pratiques.

D'un point de vue "intelligence" d'un achat de ce type, à vrai dire je ne suis pas certain :
- les taux d'intérêts sur les dépots en Chine sont intéressants (5-6%).
- le yuan a priori a plutot tendance à prendre de la valeur par rapport à l'euro (même si c'est un peu chaotique cette année).
- donc globalement faire fructifier son argent ici semble plus "facile", alors qu'en France il serait investi dans un bien à valeur pour ainsi dire fixe.

Néanmoins, si projet d'achat d'un logement - à mon nom, des questions...
- Possibilité de souscrire à un PEL en amont si l'on est expatrié ? Et de fait peut-être plus simple de progressivement transférer une partie de ses revenus chinois en France en prévision de l'achat ?
- Quelles implications au niveau du status d'expatrié une fois acheté ?
- Si loué, quid de la déclaration des revenus associés ?

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Le principale problème pour acheter depuis la Chine, c'est de convaincre une banque en France de te prêter de l'argent alors que tu ne rentre pas dans les cases (et que la plupart des documents demandes n'existent pas ici... fiche de paie, facture EDF/téléphone avec ton nom et ton adresse....).
Un PEL ne sert pas a grand chose, les taux sont très faible, et comme les taux sur les prêts immobilier sont aussi très bas, la réduction ne vaut pas le coup. Par contre, ça peut te permettre d’établir le contact avec ton banquier en France, en leur montrant que tu peux verser de l'argent tous les mois/trimestres.

Si l'appart est loue, les impôts ont fait un bond depuis l’année dernière: avant, l’impôt sur les revenus des non résidents était autour de 33%, maintenant, on doit aussi payer les cotisations sociales... sans en bénéficier: du coup, le taux est proche de 50%. Sachant que c'est calcule sur tes revenus nets: tu peux déduire des revenus du loyer tous les frais lie a l'appart: maintenance, assurance, frais d'agence et surtout les intérêts que tu paie a la banque.
 
Ne vaut-il pas mieux rentrer en France d'abord, puis acheter? Surtout si c'est dans l'optique d'acheter sa résidence principale. Parce que l'immobilier locatif, avec la montée de impôts locaux, et autres taxes diverses, je ne suis pas convaincu que ça reste méga-rentable.
 
yannoumaxou a dit:
Par interets, tu parles seulement du cout du credit, ou du montant des mensualites de remboursement du-dit credit. Question bete mais j'ai un doute :-D
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Le cout du crédit: du coup, pour des mensualités fixes, au début du peux déduire beaucoup (tu paie beaucoup plus d’intérêts que de capital), et a la fin, c'est peanuts (tu paie peu d’intérêt et beaucoup de capital)
 
Fizz a dit:
Ne vaut-il pas mieux rentrer en France d'abord, puis acheter? Surtout si c'est dans l'optique d'acheter sa résidence principale. Parce que l'immobilier locatif, avec la montée de impôts locaux, et autres taxes diverses, je ne suis pas convaincu que ça reste méga-rentable.
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C'est l'eternel debat... pour du locatif pur, ca reste interessant sur le long terme:
  • si tu achètes dans des endroits bien places comme Paris ou Lyon: un appart bien entretenu trouvera toujours un locataire, et les prix resteront élevés même si ils baissent temporairement: ils ne vont pas construire des tours partout comme ici...
  • les taux d’intérêts sont très bas
  • les constructions sont faites pour durer plus de 70ans sur le papier (ou 10ans dans la réalité...)
Si tu veux recuperer ton investissement après 5-10 ans, ça vaut pas le coup: non seulement tu aura paye des impôts sur les loyers, mais tu va aussi payer sur la plus-value a la revente.
Et si tu veux louer et ensuite le recuperer comme résidence principale, il y a aussi des risques: les locataires sont très protégés en France, donc si ils ne veulent pas partir et paie leur loyer, tu aura du mal a recuperer ton appart.
 
Markoal a dit:
C'est l'eternel debat... pour du locatif pur, ca reste interessant sur le long terme:
  • si tu achètes dans des endroits bien places comme Paris ou Lyon: un appart bien entretenu trouvera toujours un locataire, et les prix resteront élevés même si ils baissent temporairement: ils ne vont pas construire des tours partout comme ici...
  • les taux d’intérêts sont très bas
  • les constructions sont faites pour durer plus de 70ans sur le papier (ou 10ans dans la réalité...)
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On est d'accord, mais ce n'est pas le français moyen qui peut s'offrir un appartement a Paris.

Sinon, je viens de tomber sur ça:

*******************
LE FIGARO
Investissement: la rentabilité locative a fortement diminué
Publié le 03/04/2014 à 06:05

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...-rentabilite-locative-a-fortement-diminue.php
*******************
L'option d'acheter en nue-propriété est a étudier...si on n'est pas presse d’emménager ou d'encaisser des loyers!
 
yannoumaxou a dit:
- je ne retrouve pas de message récent concernant cette question, aussi j'ouvre ce nouveau post -


Comme beaucoup ici j'imagine, j'envisage de revenir en France d'ici quelques années, et je commence à réfléchir aux possibilités d'achat d'un logement en France.
Je me pose plusieurs questions, à la fois sur l'intérêt d'une telle démarche et le cas échéant des implications pratiques.

D'un point de vue "intelligence" d'un achat de ce type, à vrai dire je ne suis pas certain :
- les taux d'intérêts sur les dépots en Chine sont intéressants (5-6%).
- le yuan a priori a plutot tendance à prendre de la valeur par rapport à l'euro (même si c'est un peu chaotique cette année).
- donc globalement faire fructifier son argent ici semble plus "facile", alors qu'en France il serait investi dans un bien à valeur pour ainsi dire fixe.

Néanmoins, si projet d'achat d'un logement - à mon nom, des questions...
- Possibilité de souscrire à un PEL en amont si l'on est expatrié ? Et de fait peut-être plus simple de progressivement transférer une partie de ses revenus chinois en France en prévision de l'achat ?
- Quelles implications au niveau du status d'expatrié une fois acheté ?
- Si loué, quid de la déclaration des revenus associés ?

Des idées, commentaires ?
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Bonjour,

Désolé de ne pas t'apporter de réponse, mais j'ai plutôt une question: Que veux tu dire par Le taux d’intérêt sur les dépôts en Chine sont intéressant ? 5-6% ?
c'est à dire que si je dépose mon argent sur compte bloqué en Chine j'aurais un un rendement de 6% annuel ?
je suis désolé de ma question stupide, mais je n'ai jamais porté attention au système bancaire chinois car avant j'étais pauvre (étudiant, et maintenant je gagnes bien ma vie) et tout comme toi je me demande si je dois acheter un appart, acheter des vignes, acheter des lingots d'or ou placer mon argent (sachant que j'ai une aversion pour les placements spéculatifs en bourse dans des sociétés off shores au taux alléchant)
 
Oui, en ce moment c'est aux alentours de 5.5% annuel à partir de 50,000rmb déposés. Ca monte jusqu'à 7% notamment au moment du nouvel an.

Par contre il faut garder en tetes les dernieres news concernant les grosses prises de risques des banques chinoises ces derniers mois. On n'est pas a l'abris d'un crash du systeme, meme si j'imagine que le gouvernement Chinois met la pression sur les banques et a un peu de reserve sous le pied en cas de probleme serieux.
 
yannoumaxou a dit:
Oui, en ce moment c'est aux alentours de 5.5% annuel à partir de 50,000rmb déposés. Ca monte jusqu'à 7% notamment au moment du nouvel an.

Par contre il faut garder en tetes les dernieres news concernant les grosses prises de risques des banques chinoises ces derniers mois. On n'est pas a l'abris d'un crash du systeme, meme si j'imagine que le gouvernement Chinois met la pression sur les banques et a un peu de reserve sous le pied en cas de probleme serieux.
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merci Yannoumaxou !
ma collègue chinoise me dit qu'elle a placée son argent sur un compte paypal avec assurance, avec un taux à 7% (aujourd'hui à 5.5%) et que l'argent n'est pas bloqué.
Sinon est ce que tu as pensé acheter en Viager? C'est aussi un risque si le petit vieux te l'a fais à la Jeanne Calmant mais des fois c'est des bons investissements.
 
Hello,

Pour acheter en France tu peux passer par des societies specialises (genre Abacare et autres) pour tout faire (emprunt, visite du lodement, contrat, location, etc...). Ils prennent generalement 1% du prix du lodgement. C'est une bonne alternative, surtout pour emprunter a bon taux avec un contrat local chinois.

Ensuite les impots ont super augmentes comme dit au dessus! Mais generalement tu peux encore trouver des aparts dont le loyer peut couvrir les traites de l'emprunt.

Enfin pour la location passe par une agence avec un contrat bien ficele. La loi protége les locataires, mais le proprio aura toujours le dessus, notamment avec l'aide de l'agence et des assurances (ces dernieres n'y vont pas avec le dos de la cuiller)!

Malgres les impots et tout ca, l'immobilier c'est vraiment bien pour avoir du cash... generalement le prix du bien te rapporte 2 a 4% tous les ans, et, par les loyers percus, te donne 5 a 10% de son prix en cash tous les ans... je connais pas d'autre investissement ou tous les mois tu as du cash sur ton compte avec lequel tu peux faire des achats ... c'est pas du virtuel (comme la bourse ou les assurances vie)!

Et surtout quand tu auras un patrimoine immobilier tu auras moins de problemes pour acheter plus ou emprunter des thunes !

Bibi

Manu
 
Bonjour,

Je m'étais posé la question, puisqu'en restant quelques temps expatrié on fini par mettre un peu de coté (retraite à minima donc il faut économiser). J'avais trouvé l'immobilier peu rentable en France, j'ai vendu l'année dernière un studio pour prendre ma plus-value.

Par exemple, un appartement à Toulouse qui se loue à 1000 euros pour un prix de 250 000 euros (c'est encore pire à Paris).

- rentabilité annuelle: on loue sur 10 mois car 2 mois de vacance locative et de taxe foncière.
Rentabilité brut de 8000/250000= 3,2%, net de 1,6% dans notre cas.

- Possibilité de plus ou moins value: inflation générale de 35% sur les 10 dernière année, inflation immobilière de 100% sur la même période.
Si on reste logique, l'immobilier devrait corriger de 15% (un jour.....).

- Avantage de l'emprunt (on investit de l'argent que l'on a pas). L'effet levier marche dans les 2 sens, si ça baisse on perd de l'argent que l'on a pas.

- Difficulté de gestion (maintenance, commercialisation).

Personnellement, je renvoie toujours mes économies en France. Une assurance vie de base c'est 3% net après 8 ans, mais difficile de choisir les fonds sur lesquels on investit. Si on a un peu de coté, on peut passer en banque privée. Le fond euro de base est meilleur vers 4% ( prix des droits d'entrée et des frais de gestion plus bas), et on plus de choix pour faire des arbitrages (200 fonds).

Après il peut y avoir des contraintes perso qui pousse à l'achat immobilier.

Rémi
 
Benjam a dit:
Bonjour,

Petite precision en cas d'acquisition en France: les non-residents fiscaux ne sont pas soumis a TVA pour les prestations de service de type notaire, archi, avocat... C'etait indique dans un mail du sieur Francis Nizet.
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En fait, la question ne portait pas sur l'immobilier, mais sur les droits d'auteurs / propriété intellectuelle. Donc, apres verification avec un juriste, on reste soumis a la TVA pour les frais de notaire / agence pour l'achat/vente d'un bien immobilier.
 
Bonjour,

Pour revenir sur l'opportunité d'un achat immobilier en France, ci joint évolution des prix sur 50 ans:
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html
Lien retiré

Il y a eu une forte augmentation depuis les années 2000 (indice des prix /tendance longue passant de 1 à 1,7).
Pour revenir à une valeur d'indice de 1, une baisse de 42% est nécessaire (Ok c'est sur l'ensemble de la France, ça peut moins baisser en zone recherchée). On peut carrément dire que l'immobilier est en bulle en France.

Rémi
 
Surprenant...! j'avais l'impression que ca s'etait fait tres progressivement.

Concernant la question de la bulle, je ne sais pas, j'ai l'impression que beaucoup de gens, meme jeunes (25 ans) et sans etre super riches, ont plus ou moins les moyens d'acheter, ou tout du moins de se poser la question. Rien a voir avec leurs homologues a Shanghai pour qui les prix delirants ne laissent pas vraiment place au doute.
 
yannoumaxou a dit:
Surprenant...! j'avais l'impression que ca s'etait fait tres progressivement.

Concernant la question de la bulle, je ne sais pas, j'ai l'impression que beaucoup de gens, meme jeunes (25 ans) et sans etre super riches, ont plus ou moins les moyens d'acheter, ou tout du moins de se poser la question. Rien a voir avec leurs homologues a Shanghai pour qui les prix delirants ne laissent pas vraiment place au doute.
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Bonsoir,

Oui, ils ont toujours les moyens d'acheter, mais en allongeant la durée du crédit. La plus part des gens que je connais et qui ont notre âge (vers 30 ans) sont au maximum sur 25 ans de remboursement (voir 30 ans) avec les frais qui vont avec ( on économise à emprunter sur 15 ans à 7% par rapport à 3% sur 25 ans). Ils regardent que leur mensualité est équivalente à un loyer ( et qui pourra baisser en cas d'inflation.... bonne blague on rentre en déflation). Ca sera la seule opération immobilière/ d'épargne de leur vie active.

La génération précédente, si ils avaient un peu de sous achetait sur 15/20 ans et pouvait repartir à 50 ans vers un investissement locatif (studio pour les études des enfants....) ou gonfler l'assurance vie.

Est-ce que ça va durer? Est-ce qu'on va continuer à subventionner l'immobilier (défiscalisation et apl)? est ce que la majorité va continuer à mettre son épargne exclusivement sur l'immobilier? J'en sais rien.

Rémi

Rémi
 
Markoal a dit:
C'est l'eternel debat... pour du locatif pur, ca reste interessant sur le long terme:
  • si tu achètes dans des endroits bien places comme Paris ou Lyon: un appart bien entretenu trouvera toujours un locataire, et les prix resteront élevés même si ils baissent temporairement: ils ne vont pas construire des tours partout comme ici...
  • les taux d’intérêts sont très bas
  • les constructions sont faites pour durer plus de 70ans sur le papier (ou 10ans dans la réalité...)
Si tu veux recuperer ton investissement après 5-10 ans, ça vaut pas le coup: non seulement tu aura paye des impôts sur les loyers, mais tu va aussi payer sur la plus-value a la revente.
Et si tu veux louer et ensuite le recuperer comme résidence principale, il y a aussi des risques: les locataires sont très protégés en France, donc si ils ne veulent pas partir et paie leur loyer, tu aura du mal a recuperer ton appart.
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Je suis d'accord avec toi Markoal.
Par contre sur le coup de récupérer ton bien loué pour pouvoir y vivre; logiquement après lettre recommandée et préavis de 3 mois, il ne devrait pas y avoir de soucis.
 
remi/huanhuan a dit:
Bonjour,

Je m'étais posé la question, puisqu'en restant quelques temps expatrié on fini par mettre un peu de coté (retraite à minima donc il faut économiser). J'avais trouvé l'immobilier peu rentable en France, j'ai vendu l'année dernière un studio pour prendre ma plus-value.

Par exemple, un appartement à Toulouse qui se loue à 1000 euros pour un prix de 250 000 euros (c'est encore pire à Paris).

- rentabilité annuelle: on loue sur 10 mois car 2 mois de vacance locative et de taxe foncière.
Rentabilité brut de 8000/250000= 3,2%, net de 1,6% dans notre cas.

- Possibilité de plus ou moins value: inflation générale de 35% sur les 10 dernière année, inflation immobilière de 100% sur la même période.
Si on reste logique, l'immobilier devrait corriger de 15% (un jour.....).

- Avantage de l'emprunt (on investit de l'argent que l'on a pas). L'effet levier marche dans les 2 sens, si ça baisse on perd de l'argent que l'on a pas.

- Difficulté de gestion (maintenance, commercialisation).

Personnellement, je renvoie toujours mes économies en France. Une assurance vie de base c'est 3% net après 8 ans, mais difficile de choisir les fonds sur lesquels on investit. Si on a un peu de coté, on peut passer en banque privée. Le fond euro de base est meilleur vers 4% ( prix des droits d'entrée et des frais de gestion plus bas), et on plus de choix pour faire des arbitrages (200 fonds).

Après il peut y avoir des contraintes perso qui pousse à l'achat immobilier.

Rémi
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Par contre une assurance vie tout le cash que tu gagnes est bloque 8 ans (et si tu meurs entre temps meme pas sur que tes proches touchent le pactol...) ... et en France ils changent les lois pour taxer encore les pluvalues de 1 a 1.5%... donc les 4% ne rapportent plus que 2.5%... Pas facile d'investir dans quoique ce soit en France sans se faire pomper de partout les benef qu'on peut faire! L'immobilier au moins tu as un truc dans lequel tu peux vivre et qui te sert a emprunter plus une fois le remboursement finit.
Le prix des aparts est eleve en France, mais Paris n'est pas encore Londres / Tokyo / New York / Hong Kong / Moscou...

SINON QUESTION... UN CONTACT POUR ACHETER EN FRANCE DEPUIS LA CHINE? JE PENSAIS QUE ABACARE FAISAIT ENCORE CE GENRE DE CHOSE, MAIS ILS SE SONT RECENTRES SUR LES ASSURANCES... EN VOUS REMERCIANT PAR AVANCE!

Manu
 
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